物业管理基本制度与政策第三章物业管理的基本制度.docVIP

第三章物业管理的基本制度 第一节业主大会制度 1、《条例》实施以前，各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即业主选举产生的业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权力。 2、《条例》的第六条规定：房屋的所有权人为业主。 3、在物业管理活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。 4、具有业主身份的有三种，房屋所有权证书持有者；房屋共有权证书持有者；待领房屋所有权和房屋所有权证书的购房者。 5、业主在物业管理中应享受的权力：参加会议提建议，接受服务四权利：选举权、被选举权、监督权、知情权。 6、业主的义务（遵法，交钱）：遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位、设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；按照国家规定缴纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用。 7、物业服务费用是服务合同约定的重要内容之一。 8、一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。 9、业主大会的筹备：成立业主大会筹备组；业主大会筹备组的工作内容（确认首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容；参考政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议以上的投票权数；确认业主委员会委员候选人产生办法及名单；做好召开首次业主大会的其他准备工作；）筹备业主大会的工作要求（开会公布15日前，确认身份，确认投票权） 10、业主大会筹备组的工作内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 11、业主大会筹备组应当自组成之日30日内在行政主管部门的指导下，召开首次业主大会。 12、业主大会的职责（业主共同决定的事项，一定，二选，三动）：《条例》规定中，制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则的其他有关物业管理的职责。 13、业主大会临时会议召开条件（特殊人，紧急事）20%以上业主提议；重大事故或者紧急时间需要及时处理；业主大会会议规则或者业主公约规定的其他事情。 14、推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其多代表的业主意见。 15、业主大会的表决效力，一般决定，1/2以上投票通过；如修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项基金使用与续筹方法的决定，需过物业管理区域全体业主所持投票权的2/3。 16、业主委员会应当将业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内及时公告。 17、业主委员会的性质：《条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。 18、业主委员会的职能：召集业主大会会议，报告业主管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。 19、业主对业主委员会工作享有监督权。 20、业主委员会有权对业主公约的实施情况进行监督，一旦有业主不遵守业主公约的约定，影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时，业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正，并依照业主公约的规定进行处理。（错误：依法处理） 21、《条例》规定，业主委员会备案时间为自选举产生之日起30日内。 22、业主委员会委员的选举条件：有时间、有能力、守规矩。 23、业主委员会委员变更：经业主委员会或20%以上业主提议，由业主大会会议做出变更决定，并以书面形式在物业区域内公告。 第二节业主公约制度 1、物业管理往往涉及多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。 2、业主公约是由全体业主共同制定的，对全体业主具有普遍约束力的自律规范。 3、业主公约是物业法律法规和政策的一种有益的补充，是有 小调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。 4、共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础。物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权力，而且要保护全体业主关于房屋财产的权益。 5、业主公约的主要内容：有关物业的使用、维护、管理；业主共同的利益；业主应当履行的义务；业主应当履行的权力。 6、业主公约对物业使用人也发生法律效力。（