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欧洲风情项目营销策划报告 郑新置业 外部环境分析 政策背景 鹤壁市政府大力发展南区，引起南区房价持续走高 鹤壁老区改造计划全面启动，新区售房速度会相应减慢 开发区产业园、创业园正在积极建设，政府引进外地投资企业100多家，地产业有望继续走高 市场走势 新区南部东南方向房价定位：3100—3500元∕平米左右 中南部定位：2700—3900元∕平米 西南部定位：3100—3500元∕平米 中部定位：3200—4500元∕平米 随着南区公共基础设施的不断完善和开发区的崛起，房价会持续走高。 竞争环境 随着政府对南区发展的大力支持，南区房源可能会继续受到热捧 南区房价持续走高，会带给购房者较大的实际收益和心理收益。 南区楼盘建筑风格、建筑质量良好。 南区周边公共基础设施建设逐步完善，生活指数不断提高 当地客户需求 鹤壁购房者多以新区和老区人口为主，浚县和淇县所占比例为15℅, 老区向新区购买房子意愿相对比较强烈，首先是老区居住环境让居民产生不安定心理，更加向往新区的完善配套；其次是老区年轻人对生活品质和孩子教育环境的要求提高，促使老区年轻人购房意愿倾向发生转变 鹤壁居民对购房面积的需求定位在80—120平米；对户型的需求多以三室一厅二卫为主。 90平米左右的购房者多以30岁左右的结婚人群和老年人养老为主；110平米左右的购房者多以45岁左右的有一定积蓄的个体户、上班族为主，一部分购房原因是以大换小，一部分是购买二套房，投资或者为孩子未来结婚准备。 营销细案 Swot分析 Swot分析 宣传理念 业主可以在我们这里得到什么？而不是一味的强调我们小区好在什么地方。 差异化：我们的风格是欧式，那么从宣传标语、小区建筑风格、内部装修就要统一在欧式范围内。包括围墙、幕墙、广告设计的色彩都要和建筑的整体色彩相吻合。 市场推广 媒体概括 鹤壁日报：每天发行2万份，硬广每期4万元，投放一年打9折，软文免费赠送。（新区8千份，老区6千份） 淇河晨报：每天发行3万份，硬广每期4万元，投放一年打9折，软文免费赠送。（无统计） 鹤壁电视台（鹤壁第一地产）：前2期免费赠送，后期收费低于报纸。 甲方乙方：每天发行4万份，硬广每期0.4万元，全年投放每期0.2万元，软文另计。（报纸派送免费；新区1.9万份、老区1.5万份；淇县1.5万份、浚县1.2万份（另计）） 世纪广场：只使用场地包括灯光音响每期白天2万左右，夜场每期3万左右。 短信：每条0.05元∕条，字符70。 DM单：A3每份0.5元左右 活动公关 与各大企事业单位进行团购谈判，譬如：天海集团、朝歌集团、新中源集团、中科诺集团、浚县农科所、淇县供销社等，或进行联谊活动。 与各大超市进行合作，反购物一次性满300元，可获优惠券一张（每平米优惠60元）；满500元，可获优惠券一张（每平米优惠100元）等 活动2的内容可推广到高档会所、健身房等 世纪广场品牌推广加现场抽奖送现金抵用券 赞助当地知名高中、大学文化获体育赛事，对胜出的班级老师、学生进行物质奖励之外，发放现金抵用券等 其他营销渠道 与装饰公司合作，为达到建筑风格与装修风格的统一，让业主有种身处异国的境界，让装饰公司现在就准备欧式装饰的资料和设计方案，使我们的服务打动业主，达到转介绍的目的。 与家电、家具等相关产业合作，捆绑式销售 与会所等高档场所合作，发送VIP抵用券或折扣卡 军人、残疾人、考上二本的大学生、大学生回乡创业等人群实行优惠政策。 1年后开发区企业公关团购，外地人员购房优惠 售楼员培训 房地产市场调研 售楼程序与方法 房地产销售技巧 售楼员基本守则 销售现场管理 房地产专业术语 欧风周边环境概括 注意事项 建筑设计：90平米左右三室一厅二卫的房源近2年会走俏，建议为高层建筑，即可建设2栋小高层或者高层。120平米的多以多层为主。 景观设计：东、北两个大门口可种植大型灌木植物，小区中央可设计一个流水风车，以体现欧式园林的味道 售楼处摆放一台饮料机，以供购房者使用，热冷一体化。（使用冲剂即可） 淇县60亩项目（供销社） * 外部环境分析 政策背景 市场走势 竞争环境 客户需求 制定营销执行方案 Swot分析 宣传理念 市场推广 活动公关 媒体投放 营销渠道 欧洲风情面临的挑战和机遇 威胁（threats） 挑 战 1、南区房价升温潜力大，收益大 2、建筑风格、质量良好 3、周边公共设施逐步完善 4、生活指数较高 5、濒临新兴工业区，城市发展主 力日趋明显 （特指南区优势） 欧洲风情面临的挑战和机遇 机会（opportunities） 机 遇 1、南区房价的升温，会带动欧风房价的升 高，但飙升速度会占巨大优势 2、欧风在其周边风格和质量都独树一帜 3、欧风地处市中心，公共设施已成熟 4、欧风