新会计准则对房地产行业的影响与对策.docVIP

[摘要] 在我国加入WTO后，会计准则体系也在逐步与国际准则靠拢，今年2月份新颁布的企业会计准则就体现了这一趋势。在原有基础上引入了公允价值计量模式，使会计信息更能准确反映企业的财务状况，在这里我们主要讨论新会计准则对房地产业的影响，结合我国实际情况分析其应用的积极之处以及存在的问题。 　　[关键词]公允价值计量；历史成本 　　今年年初我国财政部颁布了新的企业会计准则，这标志着我国的新会计准则体系基本实现了与国际财务报告准则的趋同。新的准则更能体现出企业现在的财务状况与经营业绩，为报表的使用者获取企业的真实信息提供了保证。整体而言，新会计准则在更多方面与国际会计准则接轨，使得利用中国会计准则的中国上市公司与国外公司更具有可比性。对于投资者来说，在进行国际估值比较时更有意义。 　　一、新会计准则对房地产业的影响 　　新准则的颁布对一些行业产生了重大的影响，例如：银行、房地产企业、金融类公司、生物类企业等等，其中对房地产企业的影响最为强烈，这在股市上已先有反映。2006年一季度,房地产股票是证券市场的先锋,气势恢弘的市场表现成为当仁不让的强势板块,绝大多数的股票都屡创新高, 因而房地产板块成为今年股市的领涨板块，倍受境内外投资者的重点关注。 　　1.新准则改变房地产企业的科目设置 　　在旧的会计制度中，非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物是作为固定资产或无形资产进行核算的，并且投资性房地产没有作为单独的一项资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算，这在一定程度上不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。对比《企业会计准则第3号——投资性房地产》和原有的会计准则，而在此前财政部颁布的《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（四）》（简称《解答四》）的通知中，第九点曾对房地产开发企业出租的开发产品有单独的解释过。《解答四》规定对于这类资产，应当设置“出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和 “出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。 　　2.新准则改变了投资性房地产后续计量模式 　　除了在报表中单独反映外，新准则的最大的突破在于引入公允价值计量的方法，进一步地明确了投资性房地产的后续计量。就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，新会计准则未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。 　　公允价值模式符合投资性房地产的特性，更能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但由于公允价值的确认仍然是一个难点，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具，因此财政部在前次修订的《企业会计准则——债务重组》和《企业会计准则——非货币性交易》中已经开始淡化公允价值概念。在这种背景下，新准则出乎意料地引入公允价值模式，可以说是一个重大的突破。从相关性的角度来看，公允价值突破了传统会计全部采用历史成本计量、只提供过去信息的局限，对于投资者判断企业未来前景更具有决策相关性。 　　3.采用公允价值计量模式的难点 　　应值得注意的是，按照新会计准则的规定，如果企业所拥有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场供其交易，且该房地产交易市场能提供该类或类似的房地产市场价格及其他相关信息，则企业应当采用公允价值模式，即不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就给企业以及审计师提出了一个比较大的挑战了，怎么样来判断公允价值的确认方法是否恰当，公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。 　　如何保证公允价值确定的合理性，避免像《企业会计准则——债务重组》和《企业会计准则——非货币性交易》再次成为企业随意操纵业绩的工具，笔者认为还存在一定的不确定性。但大胆参照国际会计准则的规定引入公允价值的模式仍然值得期许，我们拭目以待新准则实施的结果。新会计准则中的主要核算基础发生了重大变革，而不仅仅是披露要求的增加。新准则的实施，还将很可能对财务报表中列报的企业经营成果及财务状况产生重大影响。作为新会计准则的一大亮点，公允价值被引入。新体系要求更广泛采用公允价值计量，从而增大了经营成果的不稳定性。因此，企