房地产知识技能大全.docVIP

房地产知识技能大全 2002年11月11日 金陵家园 ? 　　1、购买商品房后如何办理房屋产权证？ 　　购房人到南京市房地产交易市场（华侨路35号）办理预先登记交易过户和产权登记手续，按政策规定，向财政部门缴纳契税，向物业管理部门缴纳物业维修基金。房地产交易市场受理购房人交易申请后，15个工作日内办结交易手续。受理登记申请后，要进行房产测量、审核权属、核准登记、缮制权证。经过以上几项程序之后15个工作日通知产权人领取房屋所有权证。 　　2、房屋产权登记手续及办理时限 　　购房人办理交易过户手续要提交商品房买卖契约、商品房销售发票、购房人身份证件复印件。如果购房人是本幢房屋第一户申请产权登记的，则购房人还需提交转让方商品房销售许可证、商品房屋登记备案证明和房屋竣工验收证书复印件。 　　房屋权属登记由权利人提出申请，共有的房屋，由共有人共同申请。如果购房人因故不能亲自申请产权登记的，可以委托他人代办登记。购房人委托他人代办登记的，代办人要提交购房人出具的授权委托书。境外人士的授权委托书应当经过公证或认证。 　　只要购房人按照规定，提交的书证材料齐全、手续完备，在受理登记后30个工作日内，就会核准产权登记，并通知产权人领取房屋所有权证。 　　3、房屋产权证上所有权人的姓名可否换成子女的姓名？ 　　有的房屋所有权人出于各种原因，希望把产权证上“房屋所有权人”的姓名换成子女的姓名，应该如何办理有关手续呢？房屋权利人将房屋所有权转让给子女时，可以采用的主要方式是买卖或者赠与，但多数的产权人并不希望以买卖的方式来转让给子女，那么就可以采用赠与的方式。赠与时，赠与人与受赠人应当订立赠与合同，并到房屋所在地的公证部门办理赠与公证手续。双方办完上述手续后就可以持房屋所有权证、土地使用权证、赠与公证书、受赠公证书（或赠与公证合同）。 　　4、房产测绘工作有哪些特点？ 　　房产测绘是调查和测定房产自然状况和权属、状况的专业测量。它的基本内容包括： 　　房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查验收等。房产测绘工作具有很强的专业性和政策性，房产测绘要求当事人委托具有房产测绘资格的房产测绘机构进行。做好房产测量可以为房屋产权产籍管理、房地产开发、交易、征收税费等提供准确可靠的测量数据和资料，房产测绘成果尤其是房屋面积一经房产管理部门审核确认并记载于房屋所有权证上便具有法律效力。 　　5、为什么合同面积与产权面积不一致？ 　　购房人与开发商签订的商品房买卖契约上的面积通常也称合同面积，如果购房人所购买的房屋是正在建设中的期房，合同面积是开发商在预售前依据房屋设计图纸计算出来的，而房屋所有权证上的面积是房屋竣工后购房人向房屋产权登记部门申请产权登记，登记部门审核确认的产权面积。造成商品房买卖契约上的面积与房屋所有权证上的面积不一致的原因主要是： 　　1、测算方法不当。由于房屋建筑面积计算工作是一项专业性、技术性很强的工作，如果开发商在确定预售面积时，因具体的规范及测算方法不够熟悉，运用不当，就会造成计算出的面积不准确。　　2、开发商变更设计图。在房屋预售过程中，开发商有时会变更房屋设计图，这样也会造成原来计算出的销售面积与实际有出入。　　3、测量误差。在房产测量过程中，由于测量人员使用的测量仪器、丈量工具的精确度，以及测量人员的观测误差、气温、气压等外界环境影响，都会产生相应的测量误差。《房产测量规范》规定房屋面积测算允许误差（精度）分三级，其中城市一般地区，面积测算允许误差（精度）公式为：0．04√S＋0．002S（S代表房屋面积）。　　4、测量成果错误。如果测量人员在测量时丈量数据有误，或对测量规范及测算方法运用不当等原因，会导致房产测绘成果出错。 　　6、合同面积与产权面积不一致后应当如何处理？ 　　根据《南京市房地产交易管理办法》的规定，实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。当商品房买卖契约上的面积与房屋所有权证上的面积不一致时，购房人应该首先查看原购房契约中购销双方对面积误差是否有约定，如契约中有明确约定的，应依照契约的约定办理有关手续；如契约中约定实行多退少补的，购销双方应按合同多退少补。当合同对面积误差的处理方式没有约定的，应当按照《南京市房地产交易管理办法》的规定处理： 　　（1）约定的面积与实际交付的面积相差在±1％以内（含本数）的价款，购销双方实行多退少补； 　　（2）实际交付的面积大于合同约定面积的1％（不含本数）的，预购人（购房者）可不承担增加面积的价款； 　　（3）实际交付的面积小于合同约定面积的1％以上（不含本数）的，预售人（开发商）应当按实际交付的面积结算退还多收的价款； 　　（4）实际交付的面积小于合同约定面积的5