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房地产复习 房地产分类： 按房地产开发经营内容：建筑地块 房屋 房地产服务 按房地产开发程度：生地 毛地 熟地 在建工程 按地上物的类型和用途：房地产分为建筑物和土地 建筑物包括房屋和构筑物 房屋包括住宅和非住宅房地产 构筑物包括基础设施和其他 非住宅房地产包括工业和仓储、商业地产、写字楼、旅馆、餐饮物业、娱乐无业、社会公共服务房地产、农业房地产和其他 房地产的特性：位置不动性 使用的耐久性 异质性 投资消费的两重性 增殖性 房地产产权的可分割性 开发使用的外部性 文化美学特性 房地产业的功能定位：支柱产业 相对其他产业而言，房地产业对国民经济增长作出较大贡献 房地产业横跨生产领域、流通领域、消费领域，是个内容广泛紧密联系的产业群 房地产业的支柱产业地位通常是由快速工业化、城市化的特定经济发展阶段决定的 房地产业与相关产业的产业链长，关联度高，可以成为对其他产业具有强烈的关联和拉动作用的支柱产业 房地产业符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化 从产业的生命周期来看，在大多数发展中国家房地产业处于成长阶段，因而在较长时间里能保持较快的增长速度 房地产市场：是房地产交换的的场所和领域，也是房地产一切交换和流通关系的总和，她是由市场主体、客体、中介组织、价格、运行机制等要素构成的一个系统 房地产市场的内涵： 是房地产产品和房地产服务交换的统一体 是房产市场和地产市场的结合 根据研究需要，房地产市场可以看成是住宅和非住宅房地产的组合 房地产市场特征 交易信息不充分，交易费用较高 区域性强，产品供求范围小 交易的是房地产权益，不发生实物转移 竞争不充分，更容易兴城垄断 是一个投资市场 房地产市场体系 土地市场：土地一级市场——政府垄断的使用权出让市场 土地二三级市场——土地使用权的转让市场 房产市场：房产买卖市场 房产租赁市场 房产抵押市场 房地产分支市场：房地产投资开发市场 建筑施工市场 房地产营销市场 物业管理市场 房地产综合服务市场：房地产金融市场 房地产劳务市场 房地产技术信息市场 房地产市场的构成要素 市场主体：供给主体（政府 房地产开发商 非营利性组织 存量房地拥有者）、需求主体、专业机构与人员（房地产投资开发中的展业机构与人员 房地产咨询机构 房地产价格评估机构 房地产经纪机构 物业管理机构与人员）、管理者 市场客体：房地产市场的交易对象——土地、房产及相关服务 房地产市场运行机制：房地产市场中各因素之间的相互联系的、互为因果，按照客观经济规律提高房地产资源配置效率的具体组织结构和运行方式 动力机制：市场主体为追求自身利益最大化而主动参加市场交易活动 竞争机制：在利益驱动下，房地产开发经营者会为争夺资源和客户而展开激烈竞争，消费者和投资者则会为选择到符合自己意愿的房地产产品发生消费者和投资者之间的竞争，竞争机制是客观存在的 供求机制：调节房地产供求关系，也是房地产价格市场的决定因素 价格机制：表现形式是房地产市场的价格围绕价值（均衡价格）波动，房地产价格的涨落讲调节房地产的供求关系，改变房地产资源配置状况。 10、房地产市场运行的功能：交易评价功能 信息传递功能 激励引导功能 资源配置功能 利益调节功能 11、房地产需求的影响因素：房地产价格 社会经济发展与城市化水平 城市人口总量 人口结构及人口增长 收入水平城市产业结构及其变化 经济制度和政策因素 需求者对未来的经济预期 12、房地产的需求弹性 一、需求的价格弹性：Ed=(△Q/Q)/(△P/P) 影响因素：替代品的数量和接近程度 房地产用途 选择房地时期的长短 房地产在消费者预算中所占比例的大小 需求的收入弹性：Em=(△Q/Q)/(△M/M) 三、需求交叉弹性：Exy=(△Qy/Qy)/(△Px/px) 14\房地产供给的影响因素（供给：是指产品供给量与该产品价格之间的一种关 系，它反映在了不同价格水平下产品的供给量） 土地位置 经济发展水平和经济条件 技术条件 经济制度与政策因素 15、房地产的供给弹性 一、供给的价格弹性：Es=(△Q/Q)/(△P/P) 短期内价格无弹性，长期内住房供给完全有弹性 二、供给价格的交叉弹性：相关房地产间一种房地产价格变化引起另一种房地产供给量变化程度 Exy=(△Qy/Qy)/(△Px/Px) 17、房地产价格的本质：是一种产权价格，是房地产权利的未来收益价格 房地产所有权价格本质：租金收益权的体现 P=R/r R——每年租金纯收入 r——房地产基准贴现率 房地产使用权价格：使用者在未来一定期限内可获租金的折现之和 P=R/r〔1-1/(1+r)^n〕 如果期限n足够长，P将趋近于R/