改革开放对房地产业的影响.docVIP

改革开放对房地产业的影响 房地产业是我国改革开放的产物，并随着改革开放的深入和经济的快速发展而不断繁荣。但近几年来，我国的房地产业出现了一些非理性的因素，开始对我国经济发展和城市居民的生活带来了负面的影响，如不切实有效地解决好存在的问题，不仅影响我国社会的稳定，同时也将制约我国房地产业的发展。 住房从计划分配走向市场交易 在计划经济时代，我国没有商品房这一概念，住房有国家或集体为个人提供保障。虽然保障的住房并非免费的，入住者要定期向房管所缴纳一定的租金，但租金的数量确实大多数人能够承受的。上世纪90年代初期，住房制度开始在我国部分地区试点改革，之后全国各地的住房陆陆续续地被商品化。在改革的初期，整个房产行业比较理性，商品房的价格也处在当时人们可以接受的范围内。至90年代末期，房改已在全国全面推进，房产行业快速地进入到由市场主导价格的轨道上。从此住房上的支出在人们收入中所占的比例不断增大，时至今日，商品房的价格已超出了理性的范围。 房产价上涨的过程 在中国人的心目中，无房等于无家，所以中国居民关注国内房价的走势。想要了解中国近年来房价的走势，我们不妨以北京的房价为例：北京2000年的房价仅为平均4083元/平米，2002年甚至小幅下跌至4083元/平米，2004年回升至5053元/平米，2006年开始加速上涨到8792元/平米，2008年由于奥运会飞涨至27000元/平米，而今年五环以内的平均房价已高为3～4万元/平米。在珠三角、深圳、上海等地区的房价也有着类似的数据。 由此可见，中国大中城市的房价飞涨不仅仅是市场自然调节的结果。造成这一局面的因素有很多，不可一概而论。但笔者始终认为如今住房价格的居高不下是房产行业外部环境与其产业内部利益机制共同造成的。 改革开放改革了住房制度创造了如今的高房价，但同时也改变了我们的住房条件。可以说住房条件与投资环境相互影响，经过以市场为主导的各方力量调控，才最终形成今天房产行业复杂的局面。笔者讲这一变化过程客观地分为四个阶段。 城市人口增加致使城市对住房的需求量增加。改革开放后，中国的经济高速发展，造成中国地区性经济发展的不平衡，东部有上海，南部有深圳、广州。这种发展的不平衡促使大量人口涌入经济发达的城市和地区，大大增加了该地区对住房的需求。这是发达地区房价上涨的基础。没有强烈市场需求的商品其价格的涨幅不可能有如此之高。 城市的扩张受限。由于国家硬性规定保留18亿亩耕地，所以在房改一段时间后城市圈的扩张速度明显减缓，开发商不在像从前那样可以轻易地承包下城市周边的某片土地，也就是生产厂家无法通过无限扩大产量来增加收益。只有通过上调价格来提高产品的利润。这就为房价的上涨提供的起始条件。 民间投资资金流入楼市。当房价上涨已成定局时，便会有投资者投资楼市。改革开放使一部分人先富了起来，积累了一定的财富，由于国内缺乏其他的投资渠道，加之人们从高速上涨的楼市获得“住房价格只涨不跌”等错误信息，人们纷纷将手头空余的钱甚至贷款的钱投入房地产市场。这一条件更是催化了住房价格的飞涨。 开发商囤积居奇。倘若只有前面三个阶段，那么住房价格会在市场的调控下自然回落，但事实上住房的价格至今仍是居高不下。这是因为当住房的涨价超过一定界限时，开发商只需卖掉部分房源即可还清贷款，大量的房源囤积在开发商手中，开发商肆意抬高价格，使房产行业变为“卖方市场”。 总结起来，住房需求量增加、住房扩张受限等外在环境的改变和投资资金进入楼市、开发商囤积居奇等内在涨价压力共同作用，最终导致了我国高房价的局面。 从长远来看，这种局面对中国的发展是很不利的。政府虽然通过拍卖土地使用权以及对开发商的征税增加了财政收入，但也增加了房地产业的泡沫，同时也使居民的幸福指数下降。对于市场的长远发展弊大于利。 借鉴法国的廉租房制度 我们不妨借鉴一下法国的经验。法国的房价近十年来也攀升了115%，但法国人却并不为自己的住房问题担忧。这一切都源于法国的廉租房制度。所谓廉租房是指那些由政府组织建设，租金低于市场价，专为弱势群体建造的出租用房。在法国，中央政府规定全国所有市镇的廉租房必须占全部住房的20%以上，否则将对地方政府进行处罚。此外法国政府还提供多种惠民住房政策。符合住房补贴的人可以获得最低20%最高60%的住房补贴，而符合惠民贷款要求的低收入者甚至可以在前18年内无任何还款，而在后4年还请贷款。当然，法国政府也会非常严格地审查申请者，确定其是否符合优惠的条件，从而不给投机者发挥的空间。 中国面对高房价应采取积极的应对措施 中国政府现在为了稳定房价采取了一系列措施，廉租房制度也在中国各城市开始试点，然而廉租房制度仍存在诸多缺陷。一般廉租房的租期没有固定期限，低收入者租下房后即使后来