股票市场的房地产之解读.docVIP

/news/special/hnfdcpm/ /news/special/hnfdcpm1804408.shtml 海南房产的热思考：开发商为什么要捂盘惜售？ 最近，“捂盘”字眼频繁出现在海南媒体和市民的口中。究竟有没有开发商在捂盘？或者有多少开发商在捂盘？为什么要捂盘？媒体没有说明白，购房者也未必清楚。但不论如何，捂盘，对消费者心理已经产生了一定的影响。　　捂盘，通常解释为开发商有房子故意留着不卖，其本质属于开发商的一种销售策略，即对销售时机和推售节奏的选择。开发商固然谋求利润的最大化，捂盘不卖的目的，基本有两种可能：房价一路下跌，开放商不愿按现行的价格出售房产；另一种可能则恰恰相反，即开发商对未来的房价期待更高，认为现在销售不能实现利益的最大化，就如同判断股市涨幅尚未达到至高点一样。按照海南目前的房市，开发商如有捂盘行为，显然是押宝房价会继续上涨。　　开发商为什么要捂盘？　　一位外地朋友告诉我，他在海口海甸岛买房，有的开发商告诉他房子已卖完，可我的朋友怀疑是开发商故意捂盘。这位朋友问我，开发商认为五千元每平米的价格卖了不合算，干脆买八千元不就得了？如果认为八千元还不够，索性翻一倍，卖一万五或者两万，怎么会出现有房子不卖的愚蠢行为呢？我想，一些想买房子的朋友，如果遭遇了捂盘，或许都有这样的疑问。　　上面这位朋友给开发商的“支招”，其实开发商早就思考了千万遍。如果真的可以这么干，他们自然不会客气，所谓“落袋为安”，谁不想能把手中的产品以一个好价格出售出去？　　在物价部门不干预或无从干预的前提下，开发商原本就有了坐地起价的资本，他定什么价，就是什么价。只是针对海南目前的房产市场，房产商不知道该按什么价格来定位自己的房产。卖低了，按照现有的行情，他当然不情愿；但倘若认定市场看好，把房价定得过高，一旦卖不出去，房产商就傻眼了。也许有人会问，再把价格降下来不就得了？其实不然，因为开发商最忌讳的，就是自行降价。一旦降低房价，消费者就会期待再降价，再加上媒体铺天盖地的降价报道，最终给开发商带来的后果可能是致命的。不仅自己亏了，同行也会唾弃你。　　所以，与其说开发商捂盘，不如说这是他们对于现在的市场该如何定价而举棋不定。实现销售、赚取利润，原本就是开发商的最终目的。而相对于普通商人，房产开发商先期投入的资金更多。捂盘，无疑会增加开发商的资金成本，今天能出售高价的产品，却将赌注全部押在明天，对于瞬息万变的市场，其风险不言而喻，房产商果真都胸有成竹？　　所以，与消费者一样，捂盘对开发商来说，同样要承受着心理压力。相比之下，他们的压力，远远要大于消费者。捂盘，也真实地反映了开发商脆弱的一面。　　开发商是不是真的在捂盘？　　有的消费者提出这样的疑问，倘若捂盘真有这么大风险，或者说开发商不敢轻易捂盘，那么，现在海口、三亚的房子，至少没有过去容易买到，而售楼小姐们，相比过去牛气了很多，她们的态度，让人担心究竟还能不能买到房子。这难道不是捂盘所造成的？　　土地部门的有关人员告诉笔者，一般而言，在海南某些地段投资一亿元的房产项目，开发商卖了1/3之后，就已经收回了成本，甚至已赚回了可观的利润。而某些楼盘，在出售1/4的时候，开发商就已经回本。就连海南省委常委、海口市委书记陈辞也表示，目前海南土地成本占不到房价的两成，在全国最低。在这种前提下，开发商有足够的赌博资本选择放长线钓大鱼，认为剩下的楼盘，比之前卖的盘赚取的还要多。即便之后房价回落，也不会出现崩盘。三亚有的楼盘，两个月前均价不到一万元每平米，现在已卖到两万元，也就是说，现在卖一套房，胜过之前卖两套。这种结果，虽然会滋长捂盘的可能性，但归根结底，这不是捂盘所带来的收益，而是适逢其时罢了。　　某些情况下，在同一块地段，开发商会选择先开工或销售某些单元，然后再推售其它单元，除了工程建设方面的因素之外，主要是出于“不能将鸡蛋放在同一个篮子里面”，他们认为在投资的时候要有这种估算，在出售的时候同样也要这般考虑，即不能将所有产品一下子全部推出市场，而应该分时机、有节奏地推出。开发商的这种销售方式究竟算不算捂盘，笔者不敢妄下结论。　　但笔者发现，有的房子确实已经卖完了，有的则属于暂且不具备销售条件，可在售楼小姐的反复解释下，有的消费者还是认为开发商在捂盘，这只能说是草木皆兵，自欺欺人了。你当然会问，既然如此，售楼小姐还在现场干什么？我的解释是，房子即便卖完了，但多少存在着后续手续，也有先前的买主事后要退房的。有的房子虽然没开始卖，但对售楼小姐来说，事先跟准客户混个脸熟，有什么不好？　　目前，媒体没有报道海南哪家开发商公然称自己在捂盘，当你真的发现开发商捂盘，也不用紧张。开发商先前付出的比我们多，即使明天行情可能会更好，但是，房子只要没有卖出去