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房地产价格与房地产投机探讨 摘 要：随着我国房地产业的快速发展，房地产成为居民一个新的投资渠道，商品房交易日趋活跃。适度的房地产投资有益于房地产业的健康发展，但过度的房地产投机与炒作现象会加大房地产价格的波动。 关键词：房地产价格；投机；影响 1 房地产价格 房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。从总体上看房地产价格基本上是房地产价值的货币表现，但受众多因素交互影响，是房地产所在地区的自然、经济、社会、行政等因素综合影响的结果。 2 房地产价格特点 2.1 房地产价格的区位性 由于土地的固定性，房地产商品不能随意移动，因此房地产没有产地和销地的区分。房地产价格的区位性主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般来讲，同质房屋，其价格大城市高于小城市，沿海城市高于内地城市，经济发达城市高于经济不发达城市。 2.2 房地产价格的权益性 房地产价格实质上是房地产权益的价格。由于房地产本身具有的特点，在房地产交易过程中，其物质实体本身并不能够转移，发生变化和转移的是和房地产有关的各种权益。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，其相应的价格也会明显不同。 2.3 房地产价格的高值性 房地产商品价格的高值性，是指房地产商品的价值量大、价格高。与其他生活资料相比，它无疑是一项高价位的商品。房地产价格的高值性，主要是由开发建设这一商品的大量资金、物质、劳动投入和土地等因素投入造成的。 2.4 房地产价格的增值性 在现代社会经济生活中，从时间序列上看，房地产价格在总体上呈现出不断上升的趋势并且上升的趋势很强，大大高于社会平均物价指数的上涨。当然，房地产价格的上升总体上不是直线形式的，而是有波动的。 3 房地产投机对房地产价格的影响 房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上。一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可分为如下两种情况：（1）引起房地产价格上涨。如预计房地产价格有上涨空间的投机者可能抢购房地产，可能引起房地产价格上涨。（2）引起房地产价格下跌。如预计房地产价格会下跌的投机者可能抛售房地产，可能会使房地产价格下滑。过度的房地产投机加大房地产价格的市场波动，影响了广大购房者的住房需求，给经济带来了巨大的破坏力。 4 房地产投机形成的原因 4.1 通货膨胀和房地产价格的特点 近几年我国的物价水平出现了比较快的上涨。由于房地产价格趋升性，为了实现资产的保值和增值，投资房地产往往成为首要选择。我国房价的上涨部分原因是投机，而房价持续上涨甚至短期大幅上涨，为投机者提供了房价不会下跌的信心，这又反过来吸引了投机行为。 4.2 房地产市场信息的不对称 所谓“信息不对称”，即指信息在交易各方的分布具有不对称性，交易的一方拥有有关交易的信息，而另一方则没有，从而影响了其准确决策的做出。在信息不对称的情况下，过度炒作常常会导致投机者高估或低估未来收益的现象。当投机者过度看好经济形势及房地产市场的预期收益率时，在巨大的利益吸引下，就会有大量的投机者涌入房地产市场。 4.3 房地产市场供需不均衡 由于中国传统文化的影响，养儿为其买房似乎是父母不可推卸的责任，并且房子被认为是身份、地位的象征且给人踏实感，买房成为走向社会的年轻一族的迫切愿望，形成对房地产巨大的刚性需求。在供给方面，我国长期以来对低投入、低价位中小户型住房供给严重不足，大量高档住宅、别墅等占用了有限的土地资源，自2005年以来，国家增加了中低价位、中小户型以及保障性住房等土地的供给，商品房开发结构得到了较大调整，但并没有使这种矛盾产生根本上的改观。 4.4 充足的流动性缺乏投资渠道 前些年，“适度宽松”的货币政策刺激经济发展的同时，也助长了房地产投机行为。现阶段资金的投资渠道比较缺乏，投资者又希望获得较高的回报，在为手中的资金寻找出路时，住房投资和投机就成为他们的首要选择。 5 限制房地产投机的对策 5.1 完善相关税收政策 提高房地产再次转让税费等措施，提高“投机”成本。房产投机者之所以购买并持有住房，就是因为持有房产几乎没有成本，而收益却有上涨的房价作保证。如果对房产持有者征收税费，就是增加了其持有成本，投机者在购买住房是就需要对比收益和成本进行投资决策。 5.2 保障性住房的供给和监督 加强保障性住房建设，建立包括廉租房、公租房、经济适用房和限价房的住房保障体系，解决中低收入人群的住房问题，抑制房价上涨和住房投机行为。但要注意，由于之前出现过某些地方政府未完成建设任务，以及保障性住房并未真正分配给低收入者，而是落入政府官员和相关投机者手中的情况，中央政府一定要重视监督保障性住房在建设过程中资金的使用方向，以防资金转移用途；还要监督住房的实际分配，避免重蹈覆辙。 5.3 控制流动性，引导资金出路