房地产估价练习习题.docVIP

收益法：预测估价对象在未来几年的正常净收益，然后选有适当的投资率和报酬率，将其收益乘数转化为价值来求取估价对象价值的方法 净收益：由有效毛收入扣除运营费用后得到属于房地产的纯收益 有效毛收入：有效毛收入扣除空置、拖欠租金及其他原因造成收入损失所得到的收入 假设开发法：将预测的估价对象未来开发完成的价值，减去未来的正常开发成本，税费和利润率，来客观合理求取估价对象价格或价值的方法 生地：已完成土地使用批准手续，可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或有部分基础设施，但尚不具备完全的三通条件同时地土地下待拆除的房屋，构筑物尚未搬迁拆除 毛地：已完成土地使用批准手续，具有三通者条件或更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地 熟地：具有完善的基础设施，且土地平整，可用于建筑用地 在建工程：指建筑物开始建设但未完成，不具备使用条件的房地产 房地产价格指数：价格指数反应价格动态变化程度和变规律的相对数，房地产价格指数是报告期房地产价格与基期价格之比 房地产估价操作步骤：1.搜集相关房地产的成本，投资，利润等资料 2.估算重新构建价格 3.估算折旧 4.利用相应公式计算估算价格 求取土地的重新取得价格或重新开发成本思路： 根据资料收集情况一般采用比较法和成本法求取土地价格 采用比较法：收集多宗与待估对象类似土地，并从中选出可以实例进行项目修正，结果采用算术平均法算出 采用成本法：利用征用农地费用加上土地开发费用和土地使用权让出金加上地段差价调节方法，求取土地价格。 残值及残值率 残值房屋达到年限而不能继续使用，经拆除后的旧料价值，清理费用是指拆除房屋和搬运废物所产生的费用，残值减法清理费用即残余价值，其与房屋造价比例称为残值率 钢筋混凝土结构和简易结构为0 砖混结构2%，砖木结构一等6% 二等4% 三等3% 何谓资本化率？实质是什么？ 资本化率是将房地产净收益还原或转换成价格的比率 实质： 资本化率的本质就是投资收益率 搜集交易实例的途径： 1.查阅政府有关部门的房地产交易登记资料 2.查阅报刊上有关房地产出租销售广告 3.参与交易会，了解房价的价格行情与搜集相关资料 4.房地产的交易当事人，四邻，经纪人，金融，司法机构等了解有关房地产交易情况 5.以房地产购买者身份与房地产销售商洽谈，得到真实房地产价格资料 6.同行之间相互告知 7.其他途径 长期趋势法的利用 用于市场比较法中对可比实例价格进行交易日期的调整。用于两宗房地产价格发展趋势或潜力比较分析，用来填补某些房地产的历史资料的缺乏等 求取资本化率方法 市场提取法：通过手机市场类似房地产的净收益，价格求出资本化率 安全利率加风险调整值法：又称暴加法，是以安全利率加风险调整值求出资本化率方法 投资收益率排序插入法：调查收集交易地区各类投资，相关投资及其收益率风险程度，从而选取资本比率 收益法的适用对象和条件： 具有收益性的房地产 条件：未来的收益和风险需要校准确量化 净收益求取过程需要注意问题 因股价对象的收益类型不同而有所不同 四种情况：1.出售性房地产 2.出租性房地产 3.自用或尚未使用房地产 4.混合收益房地产 市场比较法求取房地产价格步骤： 运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 进行交易情况修正 进行交易日期修正 进行房地产状况修正 求取比准价格 房地产价格由土地取得成本，开发成本，管理费用，投资利息，销售费用，销售税费和开发利润组成 建筑物折旧的概念和实质： 建筑物折旧是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生价值减损现象 建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命 估价上的折旧包括：物质折旧，功能折旧，经济折旧 在基准地价修正法仲，如何确定待估宗地地价影响因素修正系数 搜集有关基准地价的资料 确定待估宗地所处地段对应的基准地价 调查待估宗地地价影响因素 确定待估宗地使用年期修正系数 确定交易日期修正系数 确定容积率修正系数 求出待估宗地的价格 房地产估价活动的过程和步骤 明确估价基本事项 拟定估价作业方案 搜集估价所需资料 实地查勘估价对象 选定估价方法计算 确定估价结果 撰写估价报告 股价资料旧档 长期趋势法适用的对象和条件 根据房地产价格在长期内形成的规律做出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计分析得出一定的变动规律并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。所以，长期趋势法适用对象是价格无明显季节波动的房地产，适用条件是拥有估价对象或类似房地产在较长时期内的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。 论述题：我国的地价体系：自己看书 下面总结范文为赠送的资料不需要的朋友，下载后可以编辑删除！祝各位朋友生活愉快！ 员工年终工作总结【范文一】 　　201x年就快结束，回首201x年