房地产金融的困境与私募房地产投资基金的发展.docVIP

谈房地产金融的困境与私募房地产投资基金的发展 一、房地产行业的危机来临 2010年1月7日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，人称“国十一条”，这标志着房地产行业最新一轮调控拉开序幕。继“国十一条”之后，又分别于4月17日出台了“国十条”，9月29日出台了“国五条”，2011年1月26日出台了“新国八条”。这是过去十年来房地产行业面临的第四轮大规模的调控，也可能是历时最长、最为严厉的一轮调控。 与此同时，从2010年年初以来，央行货币政策发生转向，连续5次加息，12次上调存款准备金率，银行信贷规模快速收紧。 与2007年底开始的上一轮调控相比，这一次调控，房地产行业不仅同样面临着流动性紧缩的压力，还面临着限购政策的压力，市场交易量已经出现大幅萎缩。以杭州市场为例，2011年上半年主城区商品房成交11000套，创五年来的新底，同时存量房达到了53000多套，创历史新高。从一房难求的卖方市场转为一房难卖的卖方市场，行业资金链日益趋紧。从公布的房地产上市公司2011年中报的资金状况分析来看，货币资金与年初相比都出现了大幅度的下降，其中筹资性现金流入与上年同期相比大幅度下降，而筹资性现金支出大幅上升。失去了成交量和外部融资支持的房地产行业，大量即将到期的债务将使众多房地产企业在未来面临资金链断裂的风险。而这一次不可能再出现2008年底的“救市”政策，随着调控的深入和持续，房地产行业的危机已经来临。 房地产行业过去之所以那么挣钱，主要是因为房地产在开发过程中充分利用了各类廉价的财务杠杆。一方面是低利率的银行项目贷款，一方面是几乎不用成本的预售资金，目前的调控使房地产行业失去了上述杠杆的支撑，这就是现在行业面临危机的根源。从长期来看，要摆脱这样的危机，整个行业就需要对传统融资方式进行变革和创新。 二、传统的房地产融资模式面临挑战 房地产行业作为一个典型的资金密集型行业，在其建设、流通、消费的几乎所有环节都离不开大量的货币资金。传统的房地产行业的资金除了30%左右的自有资金外，主要依赖于外部资金的支持。外部资金则主要通过商品房的预售制度和项目抵押贷款的方式来获得。而预售房款又主要由银行按揭贷款提供，所以银行一直是房地产间接融资的主要来源。 回顾房地产行业过去的20年，正是由于银行信贷的资金的支持，使房地产行业获得了持续的发展资金，通过不断滚动开发，获得了高度的发展。根据统计，目前银行贷款、定金及预付款、个人按揭款已经占到了我国房地产融资总量的60%-70%，已经远远超过了银行贷款最多不超过房地产投资40%的国际通行标准。因此从银行体系来说，未来继续加大在房地产领域的信贷投入规模的空间已经几乎没有。尤其是一旦经济发生大的波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响到国家的金融安全。从中长期来看，房地产行业的资金来源中，银行的信贷必然呈逐渐下降的趋势。 通常当房地产行业失去了银行的资金支持，最常用的一个融资替代方式就是信托，通过发行房地产信托为项目融资，虽然成本会远远高于银行贷款，但依然可以解决部分资金需求。在目前信贷紧缩的背景下，据中国银监会授权中国信托业协会近日发布的最新数据显示，截至2011年二季度末，投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。于此同时，今年上半年房地产信托的平均收益率为9.81%，相对2010年全年房地产信托8.92%平均收益率，增长了10%，尤其是5-6月份以来，平均收益率已经超过了10%，如果加上各种发行的费用，房地产企业利用信托融资的实际成本已经达到15%以上。 总体来说，由于信托成本往往远远高于银行贷款，其主要解决的是房地产项目短期的资金需求。另外在调控的大背景下，信托的过度发行同样会带来金融的系统风险，监管部门必然会进行干预。无法作为行业长期发展的资金来源。 除了常见的银行贷款和房地产信托，房地产融资的方式还有民间借贷和企业间过桥资金借贷等。但在目前的市场条件下，民间和企业间的资金拆借利率持续上升，已经超过20%，甚至达到30%以上，这样高的资金成本犹如饮鸠止渴，注定民间的拆借也无法成为房地产行业长期发展的资金来源。 在原有的传统融资方式和渠道逐渐难以维系的背景下，房地产行业面临去杠杆化的趋势，行业急需寻找新的资金来源和创新的融资方式。也许借鉴国外的经验，我们能获得一些启发。 三、私募房地产投资基金的诞生 最早的私募房地产投资基金诞生于上世纪70年代末的美国，但当时房地产市场蓬勃发展，融资成本低廉，就像我们过去20年的状况一样，私募房地产投资基金并没有获得多少发展的机会。直到美国上世纪80年代末期，当时席卷全球的经济危机导致大量资金从房地产行业撤离，大量优质的房地产资产被廉价出售，众多房地产企业面临倒闭的风险。这为当时