结合当今房地产市场状况.docVIP

结合当今房地产市场状况，你认为房地产开发企业应该如何善用其资本？ （１）结合当今房地产市场状况，我谈谈个人对房地产的认识： 2009年12月14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国11条”，进一步加强房地产市场调控。2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称为“新国十条”，再次重申严打“炒房”现象，这成为近几年最严厉的调控政策。　　虽然国家调控楼市的政策接连不断，但房地产开发投资依然增势不减，经过近几年的快速发展，房地产业已经成为我国重要的支柱产业，虽然政府近期不断出台一系列的宏观调控政策，但未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动中国房地产市场稳步上升。近几年，居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，房地产市场也在调整中迅速壮大。而且，随着城市框架的不断拉大，城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强，房地产市场空间巨大，未来发展大有可为。 （２）专家对2010年房地产市场分析　　　“2010年房地产市场大幅调整的可能性不大”，这是全国工商联房地产商会秘书长钟彬在由冶金工业经济发展研究中心和“我的钢铁”网（M）共同主办的2010年中国钢材市场展望暨“我的钢铁”网年会上作所作的《中国房地产市场发展现状与展望》所作的表述。　　钟彬说尽管我国房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。　　2010年将继续实施适度宽松的货币政策。中共中央政治局会议，指出：要继续把促进经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在此背景下，房地产市场出现大幅调整可能性不大。　　从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，今年经济形势好于去年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的调控政策，不排除今年房价又会延续价格非理性上涨。　　钟彬说，2010年房地产市场上行压力仍然存在，房价上涨压力大。　　2010年随着世界经济的明显复苏，外界因素中人民币升值压力加大，外资进入房地产几乎已成事实，必将推动资产价格上升，又形成2007年的资本、土地、房地产市场循环互动的高杠杆率循环，房价上升的压力继续存在。　　2009年信贷扩张的后果之一是大量非主营房地产的国企以购置土地的方式消纳大量贷款，频现国字头地王，此举已经形成了地产企业的国进民退，但限制性政策的出台会在其它产业复苏，替代了房地产之后。在此之前，当前的地王现象是推动未来房价上升的潜在动力。　　综合分析，2010年房地产市场上行压力仍然存在，房价上涨压力比下降压力大。而从总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，今年房价大幅下跌的可能性不大。　　钟彬说中国房地产：三重视角，三种结论。　　第一重视角：短期趋势，量价均需调整；地价仍将高企；房地产企业迅速专业化和金融化，品质和资金的重要性日益上升。　　第二重视角：中期趋势，在未来5-8年，全国70个大中城市的新房均价可能再上升1倍，这种房价上涨估计慢于货币增长，快于经济增长，大致同步于收入增长。其中北京、上海等房价迅速国际化。　　第三重视角：长期趋势。在城市化、货币化和人口增长达到相对稳定之前，房价仍可能持续上升，但如果越过城市化、货币化和人口高峰，则房价有可能明显崩溃一次。短期内，宏观调控对房价影响有限，中长期内，涉及房地产的各种政策带有巨大的不确定性。 （３）土地储备是影响房地产企业业绩的重要因素，也是其抗风险能力的重要表征,开发商闲置土地的主要动力在于囤地生钱。 房地产企业每年购置土地面积的增长率远远高于开发土地面积的增长率，这意味着每年有大量土地被囤积。 　　一、房地产开发企业囤地现象分析 　　据国土资源部提供的最新调查数据显示，目前全国闲置房地产用地高达1万公顷左右。 　　事实上，中小房地产企业面临资金成本的压力，购置土地后通常会迅速开发，以保证现金流的基本平衡；而房地产上市公司凭借其雄厚的资金实力和强大的融资能力，成为囤积土地的主要力量。因此，从某种程度而言，全国房地产企业囤积土地现象实际上是房地产上市公司囤积土地状况的反映。 　　当下资本市场有对土地储备的追逐和激励使得大量上市公司拼命地囤积土地，全然不顾中央政府关于处理闲置用地的相关规定，不但大量赚取土地剪刀差，而且在资本市场上大获其利。相当一部分准备上市