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房地产税制的国际比较与借鉴 随着我国房地产市场的回升、房价的上涨，住房住房问题再一次引起社会的高度关注，房地产税收的政策调节功能因而显得尤其重要。 我国的房地产课税制度及存在的问题 我国的房地产课税制度 1994年税制改革以来，我国在房地产（主要包括土地和建筑物）分配活动中初步形成了以房地产（使用权和所有权）的取得、保有、交易、（转移）为征税点的房地产课税体系，主要税种有14个。按照征税客体性质的不同,可将房地产税收分为四类:流转税(包括营业税,城市维护建设税和土地增值税) 、所得税(包括企业所得税和个人所得税) 、财产税(包括房产 税,契税,城镇土地使用税,耕地占用税)和行为税(包括印花税和固定资产投资方向调节税) 。从房地产的生产和销售链入手来：房地产开发企业在取得土地使用权的过程中, 需缴纳的税主要有契税、耕地占用税以及印花税；房地产开发企业在项目开发过程中, 发生的成本有土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等, 以及房地产开发销售费用、管理费用和财务费用。在此过程中涉及的税种主要有营业税、土地增值税、印花税；房地产开发企业在销售房地产环节,涉及土地增值税、企业所得税、营业税金及附加；购买者若将房地产作为资产持有,则其主要缴纳房产税、营业税、城镇土地使用税和契税;购买者若将房地产出售, 且不能享有个人住房转让优惠政策的,均需缴纳营业税、土地增值税以及所得税。 （二）我国房地产课税制度存在的的问题 目前我国与房地产有关的税种达到14 项,税种繁多;房地产收费项目过多过滥, 且各地差别很大, 这样既干扰了税收征管, 又加重了房地产业的负担。流转环节税费畸重而保有环节税费畸轻, 不利于房地产市场的健康发展。房产税只对企业征收, 不对个人征收, 不利于对个 人财富的调节,尤其是在社会贫富差距逐渐拉大的情况下。另外, 我国房地产税制本身存在着内外税制不统一和城乡税制不统一这两个方面的缺陷,有失税收的公平原则。 房地产课税制度的国际比较 （一）横向比较 1．英国的房地产业税制 英国是一个房地产税税制比较完善的国家，专门对房地产课征的税种只有住宅税、营业税、遗产税与赠与税。房地产税是地方财政重要的收入来源，所征集的税款一般专项用于地方基础设施建设和教育事业，在地方经济中发挥着及其重要的作用。 英国的住宅税是对居民的住宅依据酱价值课征的地方税种，其纳税人为年满18周岁的住房所有者或承租者。住宅税是英国最大的地方税种,以英格兰为例,住宅税在在本级收入中的比重高达45% 左右,在地方财政总收入中的比重也稳定在15% 左右。地方政府课征此税就是为地方财政筹集充足的收入,以弥补财政支出与其他收入之间的不足部分的差额。 营业税也称为非住宅税,其课税对象为营业性的房地产,如商店、写字楼、仓库和其他非住宅性的房地产。与住宅税不同的是, 英国的营业税从1990 年开始被划为中央税种,地方征缴的营业税收入上交中央财政后汇入专项基金,然后由中央财政依据各地的人口基数,将这一基金作为转移支付资金,以一定的比例在各地区之间进行分配,由此可见,虽然属于中央税种,但是最终营业税的税款还是会作为专项返还给地方财政,返还后的营业税收入占中 央向地方转移资金的25% 左右,占地方财政总收入的比重也在15% 以上,在地方财政收入体系中的地位非常重要。 2．美国的房地产业税制 房地产业是美国的经济支柱之一,其产值占美国GDP 的10%-15% , 房地产税收收入占有政府财政收入的相当大的比例,美国州政府的财政收入70% 以上来源于房地产业,且有递增的趋势。从税权划分上看,美国实行联邦、州和地方三级政府各有侧重税种、税权彼此独立的课税制度,其中,联邦政府以所得税为主,州和地方政府以销售税和财产税为主。 遗产税和赠与税是对因继承、赠与而取得房地产等财产的承受人课征的一种财产税。在美联邦一级对死者遗留的财产额征收税赋,称为遗产税。开征遗产与赠与税,不仅可以增加国家财政收入,而且可以运用税收杠杆调节社会财富分配,促进社会稳定。遗产税的计征标准是被继承人死亡时候所遗留的财产的价值,但是在计征时必须扣除被继承人所欠的债务、葬丧费用等。遗产税采用累进税率,最低税率为3% , 最高税率为77% , 由于美国税法规定价值超过60 万美元的遗产和每次赠送价值超过100 万美元的物品才进行征税,而美国房地产的价格不高,旧房经过折旧价值更低,因而实际上很少课征。 3．日本的房地产业税制 日本不动产方面的税收主要可分为国税和地税。前者主要是资产课税, 即地价税、赠与税、继承税、印花税和注册执照税。地方税中的资产课税主要包括固定资产税、特别土地持有税、城市规划税等。其中固定资产税是典型的财产税,纳税义务人为法律意义上的房屋产权所有人,税率根据房地产的地理位置确定,