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安岳县房地产市场的现状及对策 发布：姚力　　发表日期：2010-09-13　　 近年来，安岳房地产业发展迅速，对加快城镇建设，拉动投资与消费，改善城镇居民生活，解决城乡就业，促进经济增长发挥了重要作用。据统计，2009年安岳县房产税收占全县财政收入的50%以上。 一、安岳房地产业发展现状 与全国其它小城市一样，安岳县房地产业起步于90年代初。较大规模的房地产综合开发于90年代末，在10多年的城市建设和房地产综合开发实践中，培植了一批优秀的房地产企业，创建了一批优质工程和住宅小区，打造了安岳县房地产品牌，为城市功能提升、人居环境改善、人民生活水平提高做出了较大的贡献。 （一）房地产开发企业情况：截至2010年底，安岳县注册登记并具备开发资质的房地产开发企业共22家，其他有限公司18家，私营公司4家，正常运营的22家，分别为二级、三级及暂定级资质企业。 （二）房地产开发情况：2006年开发面积68.17万平方米，投资27769万元；2007年开发面积62.12万平方米，投资35047万元；2008年开发面积48.92万平方米，投资42071万元；2009年开发面积62万平方米，投资55452万元；2010年开发面积170.68万平方米，投资110167万元。 （三）商品房竣工与销售情况： 2006年竣工面积38.6万平方米，销售37.3万平方米；2007年竣工面积53.7万平方米，销售51.69万平方米；2008年竣工面积29.5万平方米，销售21.6万平方米；2009年竣工面积49.6万平方米，销售面积44.86万平方米；2010年竣工面积42.52万平方米，销售39.22万平方米。 （四）商品房销售价格情况： 2006年商品住房均价840元/平方米，2007年商品住房均价990元/平方米，2008年商品住房均价1520元/平方米，2009年商品住房均价1920元/平方米，2010年商品住房均价1960元/平方米。 （五）居住用地情况： 2006年批准居住用地29.1公顷，2007年批准居住用地31.00公顷，2008年批准居住用地18.2公顷，2009年批准居住用地33.31公顷，2010年批准居住用地48.32公顷。 （六）住房保障情况：2008年县城内低收入家庭住房困难户做到“应保尽保”，新增廉租住房补贴350户，修建廉租房168套，建筑面积8500平方米，投资888万元；修建经济适用住房60套，建筑面积4250平方米，完成投资230万元。2009年修建廉租住房554套，建筑面积27800平方米，预计投资3354万元；修建经济适用住房60套，建筑面积4250平方米，预计投资250万元。 二、安岳房地产市场存在的问题 （一）房地产企业素质良莠不齐。目前安岳县22家房地产开发企业中，只有少数几家具备二级资质。相当一部分企业开发经验不足，诚信观念薄弱，投机心理明显，没有开发项目，企业经营困难。部份企业自有资金不足，靠银行贷款维持生存，隐藏着很大的金融信贷风险。企业项目开发基本采取个人“挂靠”的方式，进行非法转包、分包，给工程质量安全带来极大隐患。企业经营规模小，造成规划、设计、建设和配套工程品质不高，且在价格高涨形势下，比较心理严重，不能很好激发购房户置业购房热情，失去了应有的市场吸引力。 （三）开发资金严重不足。房地产业所需要的大量资金决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融部门融资。在国家货币政策持续收紧的影响下，很多中小房地产业已经不能获得银行授信，难以获取银行贷款，出现资金紧缺状况，只有极少数企业目前还能靠自有的有限资金维持运转。 （三）城乡居民购房能力减弱。国家统计数据显示，消费食品价格涨幅较大，城乡居民收入相对下降，城乡居民消费信心不足。加之安岳县城镇化水平不高，新增城镇人口高收入人群少，购买力较弱。 （四）房地产开发成本上升。一是地价的上涨。土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，在短期内推动了地价上涨。据统计，2009年地价比2005年增长200%以上；二是新建住宅成本的上升，主要包括建材等价格上涨、劳动工资标准提高、新建住宅品质提升及房地产税费增加所带来的成本增加；三是拆迁成本的大幅度增加。据统计，2009年每平方米拆迁成本比2007年增加25%。所以，安岳县商品房销售价格高于周边兄弟县（市）。 （五）城市新区建设未全面启动。受各种因素的影响，城市新区建设未全面启动，不能满足广大居民实现入住面积更大、环境更优、配套更全、物管更好的新居的愿望，促使其对住房投入保持谨慎。 （六）拆迁纠纷增多。在当前我县城镇建设中由于国家拆迁政策调整不及时，个别房屋拆迁困难，为房屋工程建设带来诸多隐患，造成拆迁难度大，工程不能如期开工和完成，工程成本提高，后续不确定因素增加，这成为房屋投资、消费者和