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浅谈我国房地产业宏观调控 摘 要:房地产业是国民经济的支柱行业,它为促进内需,提高城市居住条件,美化城市、改善城市环境,与国民经济协调发展发挥了重要作用。但房地产业市场化后,一些地区出现房价暴涨,资产泡沫,房地产企业倒闭,银行资金沉淀,危及金融系统,波及国民经济协调发展,影响社会和谐。 关键词: 宏观调控;住房制度；房价暴涨;房地产泡沫 通过房地产课上的学习，我对我国房地产业宏观调控已经有了一定的了解，课后又查了一些资料，对我国房地产业宏观调控有了更深刻的认识。　　 一、我国房地产宏观调控的历史演变?　　自上世纪90年代以来，中国房地产有过三次引人瞩目的宏观调控。 第一次的宏观调控就是始于1993年，主要是针对海南、北海等地房地产投资过热的问题，目的是整顿房地产市场秩序，在强有力的政府干预下，应该说第一次宏观调控成效显著。? 1997年东南亚金融危机之后，中国出现了严重的失业问题和内需不足，因此从1998年开始，中央实施了以扩大内需为主基调的扩张性宏观调控政策，将房地产作为新的经济增长点和新的消费热点，并配套实施了货币化分房政策。通过第二次调控，中国房地产得到迅速发展，在世纪之交，房地产市场出现供需两旺的局面，房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升，居民住房得到有效改善，对国民经济的贡献显著提高，并逐渐成为国民经济的支柱产业。????但在快速发展过程中，不可避免地产生了诸多的矛盾，如局部投资过热、房价增长过快等于是，自2003年以“121号文”为起点，开始对房地产行业进行第三次宏观调控，接着出台的“国18号文”是一个警示性文件，也是对房地产泡沫论的否定，但政策的主基调仍偏向扩张；2004年，房地产价格进一步冲高，房地产泡沫逐渐显性化，调控节奏加快，紧缩“地根”和“银根”成为两大重点，如实行了土地出让的“招拍挂”制度；2005年，中央重磅出击，实施了一系列全面、严厉、深入的调控政策，主要是“新老国八条”；2006年，调控再次升级，出台“国六条”及“国十五条”，还有“171号”限外政策等；2007年，调控依然继续进行，出台了一些政策，如清算土地增值税、“国24号”文，并未出台全面的调控新政，重点在于落实前两年的政策。 通过一系列调控手段，促进房价下跌，如果控制在一定的合理比例，不仅对整体国民经济没有负面影响，反而有促进作用。房价下跌一定比例，实际上是开发商让一定利益给购房者，促进了社会公平，减轻了消费者负担，降低了购房者的贷款数额和压力，同时也在一定程度上降低了银行的风险。另外，房价适度下跌，可以让消费者有更多的资金用于其它领域的消费，对于扩大内需是有一定积极意义的。 事实上，从经济学的角度来看，由于土地资源稀缺性不断加大，房价应该保持持续上涨是正常合理的。现在的房价下调，实际上是对过去房价大幅上涨的一个修正。应该让房价尽快修正到正常的水平。（这个正常的水平，就是指包括开发商、银行、中介、税收等在内的所有房地产涉及行业有一个正常的利润水平，）才能以此为起点，加强市场的调控与监管，保障房地产市场的健康可持续发展。 但是，如果房价下滑太快，也会带来不少负面影响。第一，房价大幅度下跌，将使大批开发商投资回收困难，甚至资金链彻底断裂，开发商与建筑公司之间的债权债务无法及时清算。第二，房价大幅下跌，将使信贷资产质量下降，甚至可能引发金融危机。由于市场观望或者房价下跌，必然使开发商还贷困难，违约事件大面积发生。而且中国大量存在的炒房人，他们一定会选择在房产成为负资产的时候放弃房产，银行风险增加。第三，房价大幅下跌，房地产行业受到严重打击的同时，也容易严重打击股市、和与房地产有关上下游产业如钢铁、水泥、建材、五金、家电家具等等相关行业的发展，造成失业率增加。第四，房地产大幅下跌，土地市场低迷，导致地方财政收入明显下降，政府运行困难，地方经济活动受到影响。 可见，目前的经济对于房地产市场存在一定的依赖,而地方政府的GDP增长仍需要房地产的拉动,再加上现在的国际环境,倘若过于严厉,市场会进入极度萎缩,这不仅对未来楼市的发展不利,也会伤害到实体经济。因为政策的反复和市场的摇摆,可能还要持续一段时间。 引导房价回落到合理区间仅仅是楼市调控的目的之一，解决长期的体制性问题才是治疗根本。因此，必须建立房地产市场宏观调控的长效机制，政策作用范围既要包括购房者，又要包括开发商和中介机构；既要引导需求，又要保障供给；政策既要关注当前泡沫，更要注重长远泡沫风险。就当前来看，房地产调控调控首先要维持遏制房价疯狂上涨的势头，同时也要避免房价大幅度下跌，因此，把握好宏观调控的力度和节奏是关键。 在加强住房保障制度建设的同时，还应做好如下工作：首先，中央政府应再次明确房地产宏观调控的目的是促进行业健康发展而不是让房地产崩溃，纠正舆论倾向；其次，要引导