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招商管理工作指引 项目 工作要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 1 经营状况分析 1 商铺销售分析 1.每日统计商户销售额。 每周完成一次销售分析报告。 每月进行目标商场的市场调研（如新品上市、季末打折、重大节假日促销活动、新开业商场）。 每月对各商户的经营状况进行分析，了解每个商户的经营盈亏平衡点，提前做出经营预警。 每季度形成《商铺情况动态表》、《商品品类经营现状分析报表》并上报。 1.营运部经理负责审核相关的报表与报告，对市场调研的过程进行组织与监督。 2.营运副总负责审批报告。 根据人流计数器统计客流量 1.1每周五采集周客流数，于周一10：30之前根据客流统计数量上报营运周报表。 1.2周六、周日、节假日及重大活动期间统计单日人流数。 2.根据车场管理系统采集车流量 .1每周五采集周车流数，于周一10：30之前根据客流统计数量上报营运周报表。 .2周六、周日、节假日及重大活动期间统计单日车流数。 3.汇总统计数据并进行分析。 1.营运部经理负责审核分析报告，重大活动期间需提交单独的评价报告。 2.营运副总负责审批报告。 工作要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 2 市场调研究 1 制订计划 每月进行市场调研，根据不同季节，明确目标商场调研的重点内容，编制调研报告，并对比本广场制定相关措施（调研的商场、调研的重点、提出改进方案）。 营运部经理负责组织市场调研工作，编制市场调研报告和整改计划、方案需上报至集团商业管理公司营运部备案。 营运部经理 《市场调研报告》 《市场调查工作指引》 2 实施调查 根据计划执行。 营运部经理负责组织实施。 3 形成报告 调查完毕后5日内形成调研报告，对广场的业态组合及品牌组合进行分析，提出调整意见建议。 营运部经理负责审核《市场调研报告》，为公司经营决策提供参考依据。 4 时机 经营布局、品类进行调整前。 2.新品上市、季末打折、重大节假日促销活动、新商场开业。 1.进行市场调研，完成数量的收集与分析，包括： 1.1市场调研报告1.2商户经营分析报告1.3引进的目标商户的经营情况（商场分布、经营数据、年龄段、价格带）2.编制方案，内容包括但不限于： 2.1经营分析2.2招商条件、租金物管费底线； 2.3效益评估3.根据集团的租金标准与目标商户洽谈。 招商方案由营运副总、总经理审核后上报集团商业管理公司审批。 营运副总负责组织实施，总经理监督实施，并实时汇报给集团主管部门。 工作要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 4 商源储备 1 收集整理 1.根据广场的定位在济南市搜寻目标品牌； 2.至外埠（上海、广州、深圳、香港）引进新的品牌。 3.填写《商场品牌资源储备汇总表》和《在场经营品牌汇总表》，报总经理审查、核准。每季度第一个月15日前报集团商业管理公司备案。 每月至少一次对目标商户进行跟踪。 每季度必须进行一次档案更新。 营运部经理每月末对《储备商源跟踪联络记录表》进行检查。 档案内容包括：商铺数量、各商铺面积、租赁期限及经营品类等 依据《商场品牌资源储备汇总表》的资源 1.了解需引进品牌的经营情况、连锁状况、品牌定位、客户群体。 2.依据集团批准的租金条件进行。 3.确认引进品牌的资质证明（商标注册证书、委托授权书、营业执照、税务登记证、组织机构代码等）4.合同到期/提前终止前3个月与商户商讨续签事项，或重新选择客户。1.营运部经理负责审核合同和相关合法手续。2.严格按照集团下发的租赁条件进行合同签署。 工作要点 工作标准 管理控制 责任人 工作记录 支持文件 5 商铺招租 2 合同签订 1.按集团商业管理公司下发的合同文本签订。 2.签订商铺租赁合同时需签订物业管理服务合同。 3.不使用集团格式合同文本的商户，须报集团法务部审批合格后方可签订。 4.签发《租位进场流程单》。 签订的租赁合同内容必须与合同审批表的租赁条件一致，物业管理服务合同内容不允许更改。 2.餐饮商户在合同签订前须完成工程条件的对接。 1.依据合同内容建立《租赁合同台帐》。 2.《租赁合同》及其附件、《物业管理服务合同》复印件存档。 3.提交行政部原件、财务部原件、 客服部复印件。 1.《租赁合同》及《物业管理服务合同》分别列入各商户的档案中。 2.非本部门的公司人员借阅需经部经理同意。 3.非公司人员借阅需营运副总同意。 1.确定租金、保证金、能源保证金标准报批。 2.新增和调整点位时，报批。 3.编制广告位明细表和年度经营预算，每年11月5日前报批。 4.建立广告位台帐，明确广告位的数量、面积、价格与租期，包括： 4.1可出租广告位4.2已出租广告位4.3未出租广告位4.4主力店免费广告位1.营运部经理每月检查台帐，审核