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第六章 市场法及其运用 第一节 市场法概述 [本节重点] 市场法适用的对象和条件。 [本节难点] 市场法的理论依据 一、市场法的含义 市场法（又称比较法、市场比较法、交易实例比较法）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 可比房地产——是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。 市场法的本质是以实际成交价格为导向求取房地产的价值。 通常把市场法测算出的价值称之为比准价格。 由于市场法是利用实际发生、已被市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取评估对象的价值，按理说，它是一种最直接，最有说服力的评估方法，其结果最容易被人们理解、认可和接受。 二、市场法的理论依据 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。 当然也应注意到，在具体的一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系、对交易对象货市场行情缺乏了解等，导致成交价格偏离正常的市场价格。但只要搜集了较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参考值。这一点是基于“大数法则”。 “大数法则”是随机现象中的