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大悦城复制难题 　　自进军商业地产始，中粮便将自己的产品定位于现代时尚高档商城，满足日益升级的消费购物体验。其旗下大悦城的商业模式，有着鲜明的自身品牌特征：大悦城主要以18～35岁新兴中产阶层为目标客群，以主流时尚品牌为零售主力，均衡组合餐饮和休闲功能的主题性购物中心。虽然有了西单大悦城的成功样本，但产品线单一、客群面小的中粮置业，能否将西单大悦城样本在全国复制？ 　　西单大悦城：中粮商业模式范本 　　4月27日傍晚，在闪烁的霓虹灯和硕大的LED外墙辉映下，西单大悦城显得更加时尚和国际化。作为平时常去购物消遣的场所，记者已光顾过西单大悦城多次。无论节假日还是工作日，西单大悦城里总有熙熙攘攘的人群涌动。数据显示，最多的时候，这个著名的购物中心的日客流量曾达到20万人次。 　　近年来，北京雨后春笋般涌现出一个又一个购物中心项目。西单大悦城无疑是一个比较成功的购物中心项目：位于西单成熟商圈、独具特色的主题化运营思路及开发商中粮集团雄厚的资金实力是保证项目成功的基本因素。相对之前的西单百货等老商业项目，年轻人更容易在大悦城找到自己的领地。 　　西单大悦城最著名的，莫过于直达购物中心六层的飞天扶梯。很多外地来京的游客甚至专门为了这个飞天云梯，而专门来到西单大悦城。从现场的使用来看，这一设计不但可以消除消费者对这个十多层的购物中心产生“畏高”心理，而且可以将有餐饮需求的客户直接送至购物中心的餐饮区域，非常便利并很有特色。西单大悦城在设计上的另外一个突出特色便是公共空间的规划。西单大悦城有将近50%的面积是公共空间，其中还有专门供消费者休息的水景空间。除了拥有宽敞舒适的购物环境外，西单大悦城还有近1千个泊车位的超大地下停车场。 　　从品牌商家来看，西单大悦城不仅会聚了众多位于国际时尚前沿的品牌，如ZARA、Bestseller、Sephora等知名时尚品牌，美食和娱乐等业态也十分丰富：品味轩的粤式私房菜、香港大快活餐厅的中西式快餐、Mango Mango的美味芒果甜品、澳门Dolar Shop的豆捞美食等。配备的首都影院共有13个大型影厅，可以同时容纳1800位观众；电玩广场也可以为消费者带来休闲享受。记者转一圈下来，发现大悦城还真是个购物休闲的好地方，集购物、聚会、吃饭、看电影、娱乐休闲为一体，有吃有玩有逛。 　　商业地产专家唐耀的团队曾在多年前参与过北京朝阳大悦城的项目规划，对大悦城有深度的了解。大悦城是中粮集团商业地产板块精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、潮流等风格，以年轻、国际化为理念。大悦城提出要在服务和体验两个层面做足文章，还把云计算、互联网、电子商务等科技平台运用到了商业地产当中。 　　中粮集团总经理助理韩继志介绍，大悦城从选址研策、招商筹备，到全面开业、运营提升，每一个环节的战略决策都围绕“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌定位。比如，大悦城的选址原则为“区域易达型”，主要在交通便利、城市交通枢纽的地段选址，这些地段具有形成城市地标的潜力，是城市的时尚发源地，具备辐射全城的能力。 　　在运营管理方面，大悦城为了给品牌商户提供更好的服务，建立了“一站式服务中心”和“楼长制服务”两个服务管理体系。“一站式服务中心”即集合物业、财务、运营部一处办公，让商户在一个办公室就能完成所有手续的办理，提高了商户的进场装修、开业冲刺速度以及项目的开业率，提升了商户的满意度。“楼长制服务”即由招商、运营、推广、财务、工程、物业管理处联合成立管理小组，每个小组都由以上部门人员协同合作服务几个品牌商户，保证商户的所有需求和问题都能够得到满足和解决，同时也保证了工作效率和工作成果。 　　对于大悦城的经营，中粮实行了“租金+销售提成”的收入模式，并注重引进首次进驻该城市的品牌，注重营造消费体验和购物氛围。在管理提升方面，大悦城有自己的商业数据分析体系，以数据为导向，安装先进的客流统计系统跟踪客流动向和增长情况、协助商户全部安装大悦城自有的POS系统、建立完善的信息研测平台，通过分析当期运营数据（包括客流量、销售额、租金收缴隋况等）找到出现的问题，并通过招商调整、推广协助、商户扶持、运营服务等手段进行合理解决，有效地提升客流量、销售额和租金收益。 　　2007年开业到现在，北京西单大悦城一直是行业中的标杆项目。2011年全年客流量累计达3100万人次，年销售额超过33亿元。可以说，从品牌招商、业态组合到景观、购物环境等，西单大悦城一直都是代表着大悦城模式的样板项目。 　　“成长”的烦恼 　　中粮置业由中粮集团原物业投资部发展而来，2007年宣告成立后主攻商业地产，因西单大悦城的成功开业而一举成名。2009年初，中粮集团正式提出打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”战略，全力发展以大悦城购物中