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产权基础知识 一. 什么是房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。 二 1. 房屋所有权取得方式 （1）原始取得继受取得 2.土地使用权取得方式 （2）出让划拨 权属分类 （1）公房（使用权房、已购公房） （2）商品房（限价房） （3）经济适用房 三.什么是公房 国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有； 土地是以划拨形式取得。 1.使用权房 定义：由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。是只拥有房屋使用权，没有产权的房屋。 2.使用权房的特点 使用权房本比产权本要小许多，封面印有北京市公有住房租赁合同字样。 3.使用权房的交易方式 （1）将使用权房变成产权房 （2）房屋置换； （3）房产过户不在各区房地产管理局交易所，而在房产所在地房管所或物业公司； （4）变更承租人时，新承租人应交下一年的房租、供暖费及过户费; （5）过户费用无固定比例。 4. 已购公房 指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。 四、已购公房的管理形式 （1）直管公房 指属于北京市直接管理的已购公房，依据2003年3月1日开始执行的《北京市已购公有住房出售实施办法》，不用经原产权单位同意即可以上市出售； （2）自管公房 中央直属或其它事业单位自行管理的已购公房，自管公房在原产权单位同意的情况下，可以比照直管公房上市交易，事实上中央直属的一般不能上市，带国字头的企事业单位有的同意，有的则不同意。 五、已购公房种类 1、成本价 定义：属于部分产权，房主只拥有房屋所有权，不拥有土地使用权，可以直接上市，但须补交土地出让金。 特点： （1）房本的面积是建筑面积 （2）房主购买时以1560元（成本价）购买 （3）房本上有一个“成本价购房”的方章 2.标准价（优惠价）、 特点 （1）标准价买卖须补齐成本价0费用：1560元×建筑面积×6%； （2）房产证第一页或第二页印有“标准价出售住房”字样。 （3）过户时所交纳的税费同商品房规定 3、央产房 特点 一般为成本价购房 辨析央产房应查看原始购房合同上的单位公章（以中国或北京开头的单位名称基本上是央产） 央产房上市须开据央产房上市证明（蓝岛西区央产办公室）方可出售，否则不允许上市。 可上市的央产房须按规定补交土地出让金。 过户时所交纳的税费同商品房规定。 过户时房地局要求必须提供该物业的《物业供暖结清证明》。 4.什么是商品房 定义：直接从开发商手中购买的房屋 特点： （1）土地以出让的方式取得 （2）产权为大产权，也称完全产权 （3）开发商已交土地出让金，个人购买时无须再交 5.一种特殊形式的商品房 限价房 定义：限价房是一种限价格、限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难的社会保障性住房。 申请限价房条件 （1）本市户口 （2）申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准 其它注意事项 （1）房屋权属证书上注明“限价商品住房”字样的； （2）购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让；转让，以政府优先回购机制； （3）5年后转让的，按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例（35%）交纳土地收益等价款 。 6.什么是经济适用房 指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。 经济适用房特点 （1）政府照顾低收入人群推出的房产项目。 （2）要求购买人为北京市户口，原住房面积人均不超 过15平米，家庭年收入不得超过6万元。 （3）购房费用：按北京市政府规定，经济适用房购买未满5年不可出售，如出售优先采用政府回购机制，成交价格不得高出原购买价格，且购房者必须符合经济适用房购房条件。购房人购买后，仍为经济适用住房，5年期限从新开始计算。 （4）五年后出售的，须补交成交价的10%的综合地价款。可以出售给任何不定向的人，买房人购买后为商品房。 （5）过户时所交纳的其它税费同商品房规定。 一种特殊形式的经济适用房 回迁房特点 （1）拆迁房如为私房，回迁后得到是房屋所有权证（大产权）。 （2）拆迁房如为公房，回迁后得到经济适用房所有权证（回迁房类的经济适用房）