南京工业大学房地产开发与经营考点.docVIP

一、选择 设立房地产开发企业，应当具备下列条件： 有符合公司法人登记的名称和组织机构 有适应房地产开发经营需要的固定办公用房 注册资本100万元以上，且流动资金不低于100万元 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专业技术人员，2名以上持有资格证书的在职会计人员 一级资质企业的条件：注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故。 建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。 达到下列标准之一者，必须进行招标： 施工单项合同估算价在200万元人民币以上 重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上 勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上 建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。 国有建设用地使用权出让合同不在《合同法》调整的范围内。目前，国有建设用地使用权出让合同受《城市房地产管理法》、《合同管理法》等行业法律、法规的调整和规范。 运营费用是指房地产开发项目开发完成后，在项目运营期间发生的各种与运营有关的费用。出售型房地产开发项目，运营期的运营费用主要包括：管理费用、销售费用、财务费用等。 房地产开发项目前期工程费用主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘查，以及“三通一平”等费用的支出。 P62表4—7与表4—8 财务分析报表包括现金流量表、利润与利润分配表、财务计划现金流量表、财产负债表和借款还本付息计划表。 项目投资现金流量表，用于计算项目投资财务内部收益率、项目财务净现值和项目投资回收期等财务分析指标。 融资前分析评价指标： 项目投资财务内部收益率 项目财务净现值 项目投资回收期 融资后盈利能力分析指标： 项目资本金财务内部收益率 投资各方财务内部收益率 总投资收益率 项目资本金净利润率 房地产抵押的抵押人是房地产开发企业，抵押权人是金融机构。 房地产抵押贷款主要有出让方式取得的土地使用权的抵押贷款，在建工程抵押贷款，依法取得《房屋所有权证》的房地产抵押贷款 贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。凡综合风险度超过60%的，即为高风险，对于高风险贷款，银行一般不予发放贷款。筹资方案的安全性分ABCD4级。有D的方案应尽量不选。 土地用益物权包括土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，地役权。与房地产开发有关的土地物权主要是土地所有权和国有建设用地使用权。 居住用地可以分为一类居住用地，二类居住用地，三类居住用地。 @征收集体所有的土地，应当根据《中华人民共和国土地管理法》，《中华人民共和国物权法》等法律法规以及各地的地方性法规规章的规定，依法足额支付土地补偿费，安置补助费，地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。 居住用地70年，工业用地50年，教育，科技，文化，卫生，体育用地50年，商业，旅游，娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。 房地产自抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 @在城市规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置，使用性质，开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准，核准，备案条件和国有土地使用权出让合同，向城市，县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市总体规划应当包括：城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止，限制和适宜建设的地域范围，各项专业规划等。 居住区按居住户数或人口规模可分为居住区，小区，组团三级。 @居住区规划总用地，包括居住区用地和其他用地两类。 人口毛密度=居住人数/居住区用地面积。人口净密度=居住人数/住宅用地面积。 住宅建筑套密度（毛）=住宅建筑套数/居住区用地面积。住宅建筑套密度（净）