区域房地产投资潜力考察.docVIP

房地产项目（战略布局项目） 投资考察要素规范 第一部分 宏观：区域投资环境与 房地产发展状况调查 1、城市发展状况 经济发展状况： 城市GDP近几年的趋势状况（图表反映，来自统计年鉴与公报） 城市人均GDP近年的走势状况（以图表形式反映，来自统计年鉴与公报） 城市主导产业及重大产业投资、发展状况 城市民营经济发展状况（采取横向对比方式说明民营经济在城市经济中的地位） 人口规模 城市总人口、市区人口近年的变动趋势状况（图表形式，） 城市外来人口状况与人口导入政策 城市近期、中期、远期人口规模发展目标 居民生活、消费水平 城市居民人均可支配收入变动趋势（来自统计年鉴，图表形式） 城市在岗职工平均工资水平变化趋势（来自统计年鉴，图表形式） 城乡居民储蓄存款余额变化趋势（来自统计年鉴，图表形式） 城市居民人均居住面积变化趋势（来自统计年鉴，图表形式） 城市居民人居居住面积发展目标（来自统计年鉴，来自十五计划） 城市规划及重大市政建设状况 城市规划总体状况描述（附图，来自城市规划文本） 城市化水平及发展目标（来源于十五计划） 城市新城区规划及建设状况 城市交通建设状况（对房地产投资产生影响的高速公路、市政道路、轨道交通重大建设） 城市在区域经济圈中的地位 城市所处经济圈的基本情况 城市在所处经济圈中的地位 2、城市房地产发展状况 1）城市土地供应及开发状况（来自国土局、土地交易中心） 各年度购置土地面积变化趋势（图表形式）； 当年完成土地开发面积变化趋势（图表形式）； 年度成交地块状况统计分析（图表形式）。 2）城市商品供给状况及趋势（来自房地局、房地产交易中心） 新开工商品房（住宅）面积变动趋势（图表形式）； 在建商品房（住宅）面积变动趋势（图表形式）； 商品房（住宅）竣工面积变动趋势（图表形式）； 未来几年内新增商品房供应状况预测（含计算过程）。 3）城市商品房需求状况及趋势（来自房地局、房地产交易中心） 商品房（住宅）批准预售面积变化趋势（图表形式） 商品房（住宅）销售面积变化趋势（图表形式） 商品房（住宅）供求比变化趋势（图表形式） 商品房（住宅）需求预测（含计算过程） ——年度原有城镇人口的住房需求= (目标居住面积-当前居住面积)×当前城镇人口数/年数 ——年度新增城镇人口的住房需求=【】地产五大市场评价指标? 附录一：地产五大市场评价指标计算实例 广东房地产市场五大指标分析---2003年上半年市场分析 ? 广东省房协市场分析课题组 ? 一、? 投资及资金来源 今年上半年，广东房地产累计完成投资506.88亿元，占全社会固定资产投资总数的27.6%，尽管同比增长为7.6%，但比起去年三成以上的增幅，明显回落，开发投资呈“降温”趋势，房地产开发投资得到有效控制。 住宅投资仍占主要部分，达71.7%，较2002年同期平稳增长；而办公楼和商业用房投资分别占3.3%和9.1%，分别同比回落。见表1。 ?表1 按用途完成开发投资数据表（万元） ? 完成投资 住宅 办公楼 商业 其它 2002上半年 4711684 3409629 251896 479385 570774 2003上半年 5068805 3634558 164822 461171 808254 同比(%) 7.6 6.6 -34.6 -3.8 41.6 ? 总资金来源同比增长1/5强，但增长主要来自国内贷款和其它资金（订金、预付款…）的增加，自筹资金虽有3.6%同比增长，但相对比例却下降了4.7%，比例不尽合理，投资风险问题值得关注。 ?表2 房地产资金来源基础数据表 ? 资金 来源 （万元） 国内贷款 外资 自筹 其它（订金、预付款…） （万元） % （万元） % （万元） % （万元） % 02上半年 6108686 1349072 22.1 153817 2.5 2000385 32.7 2605412 42.7 03上半年 7410927 1756983 23.7 171804 2.3 2072213 28.0 3409927 46.0 同比(%) 21.3 30.2 1.6 11.7 -0.2 3.6 -4.7 30.9 3.3 ?市场评价指标一：投资风险系数。计算公式：1－自筹资金/总投资资金来源。 ???????? “投资风险系数”则利用非自筹资金占总投资资金来源的比例，反映开发商开发资金运作的风险大小，也反映筹资结构的健康合理性与否。风险系数的取值区间为（0，1），该值越大，说明投资风险越高。 ? 表3 生成指标数据表 名称 2002上半年 2003上半年 同比（%） 投资风险系数 0.6725 0.7204 7.1 投资风险系数在2003上半年较去年同期上升7.1%，总体风险系数已高于0.7，投资主要靠国内贷