房地产经营大作业正式.docVIP

2011-12第二学期房地产开发与经营大作业 姓名 聂书培 班级 市0942 学号 091848180 任课教师 吕自豪 2012 年6月12日 一、简论题（70分） 1、为什么要倡导节约型的开发理念，通过哪些途径可以实现？ 节约型社会的建设有益于促进资源系统的良性循环。 实现节约型房地产开发的途径： ①，强化集约利用土地，提高土地利用率 ②，积极推进原材料节约 ③，大力推进建筑节能 ④，整合优化利用城市建设资源。 2、如何塑造房地产项目品优质牌以提高房地产项目市场竞争力？ ①，精确定位，突出品牌个性 ②，以优质、创新的产品夯实品牌基石 ③，给房地产项目注入丰富的文化内涵 ④，履行社会责任，塑造“责任地产”品牌形象 ⑤，多渠道正确推广品牌 ⑥，对成功项目进行品牌复制，进一步扩大影响 简述房地产开发的程序和内容。 ①，投资决策分析 　　投资决策分析类似可行件研究，是开发过程中最为重要的一环。投资决策分忻主要包括市场分析和财务估价两部分。这必须在尚未签协议之前进行，给开发者以充分的时间和自由度加以考虑。目前.人们对房地产开发项目的财务估价已经比较普遍，而对至关重要的市场分忻却没有足够的重视。应当说，市场研究对于选择投资方向，确定开发目标与方案起着举足轻重的作用，它往往关系到项目的成败。 前期工作 　　当通过投资决策研究确定了具体的开发项目后，就要着手准备印实施前期—父作。它包括研究地块的持性与范围；分析将要购买的地块用途及获益能力大小；获取土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的确定；与规划管理部门协商，获得规划许可；施工现场的“七通一平”；安排短期或长期信贷; 寻找预租(售)顾客；初步确定租金或售价水平、开发成本和工程量进行详细估算和概算等等。上述工作完成后。对项目可以再进行一次评估，因为决定开发项目成败的经济持性可能已经有所变化。 　　建设阶段 　　建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上，项目建设一开始，对有些问题的处理就不像前面两个阶段具有弹性。尤其对许多小项目面言，一旦签署了承包合同.就几乎不再有变动的机会了。这就再次说明了前两个阶段工作的重要件。为了防止追加成本和工期拖延，开发商必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察施工现场，以了解整个建设过程的全貌。 　　租售阶段 　　在很多情况下，开发商为厂分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前就通过预租或预售的形式落实了入住的客户，但许多情况下，还是在项目完工或接近完工时才去寻找客户。对出租或出售两种处置方式而言，要根据市场状况，开发商对回收资金迫切程度印开发项目的类型来选择，对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。 虽然租售阶段常常处于开发的最后一个阶段，但租售战略是初期投资分析的一个重要组成部分。 工程项目的质量特性较多。除了项目的物理化学功能特性外，还要考虑可靠性、耐久性(寿命期内功能的持续性，减少维修量)、安全性(人身安全、运行安全)与环境的协调。 (2)工程项目形体庞大，高投入，周期长，牵涉面广，风险多。 (3)影响工程项目质量因素多。工程项目不仅受工程项目决策、勘察设计、工程施工的影响，还要受到材料、机械、设备的影响。对工程所在地的政治、经济、社会环境以及气候、地理、地质、资源等影响也不能忽视。由此可见，影响工程项目质量的因素较多。 　 (4)工程项目质量管理难度较大。一种工业产品，生产工艺技术成熟后，有固定的生产线，建立稳定质量管理制度，可以连续多年进行批量生产。工程项目则不同，它是一次性成果，每个项目都有着各自的特点和区别，质量管理工作需要不断地适应新情况。同时，建设项目的周期长，实施过程中情况不断变化，许多新因素不断加入，这就给工程项目质量管理带来难度。 　 (5)工程项目质量具有隐蔽性。工程项目中分项工程交接多，中间产品多，隐蔽工程多，如不及时进行监督检查，事后很难发现内在的质量问题。因此，必须加强过程中的监督检查。 拆迁房升值是由于公共投入高额拆迁补偿应纳税 遏制钉子户不合理要价 大多数强拆事件的“以暴抗暴”，都起因于双方在拆迁补偿问题上没有达成一致。《物权法》明确“私人的合法财产受法律保护”，2004年新修订的《宪法》也明确规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”。被拆迁户有权利要求拆迁补偿。然而被拆迁建筑、被征收土地的升值，并不完全是被拆迁户自身投入智慧、资本或劳动的结果，更多的是因为公共投入。譬如在北京，地铁沿线的房价会可能会因为地铁线路开通直线飙升。如果无限制地满足被拆迁户的补偿要求，就等于拿公共投入或者说拿广大纳税人的钱，去补贴“钉子户”，造成某一片拆迁区域内的