上海房地产与经济社会发展的关系.docVIP

上海房地产与经济社会发展的关系 房地产业保持平稳发展。全年实现房地产业增加值622.59亿元，比上年增长20.4%。 　　房地产开发投资继续增长，市场供需两旺。全年完成房地产开发投资额1175.46亿元，比上年增长30.4%；商品房施工面积9481.61万平方米；竣工面积3443.02万平方米，增长38.2%；商品房销售面积（包括现房和期房，下同）3488.75万平方米，增长38.9%，其中商品住宅销售面积3233.74万平方米，增长38.5%。全年商品房销售额（包括现房和期房，下同）2263.84亿元，比上年增长58.9%，其中商品住宅销售额2064.74亿元，增长58.8%。存量房产交易活跃。全年存量房成交过户面积2726.7万平方米，比上年增长18.2%。 经济总量保持较快增长。经国家统计局联审通过，全年实现上海市生产总值（GDP）7450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%，达到自1996年以来的最高水平，连续第13年保持两位数增长。经济增长的产业基础进一步巩固。全年第一产业实现增加值96.71亿元，比上年下降5%；第二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%，其中工业增加值3492.89亿元，增长16.1%；第三产业加快发展，增速回升，全年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%，增幅比上年提高4.9个百分点。第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。2004年，在经济增长惯性推动和内生增长动力的驱动下，全市经济继续在较快增长的轨道上运行，并呈现出高位增长的特征。全年实现生产总值7450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。3788.22亿元，比上年增长14.9%，对经济增长的贡献率达到55.3%；第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%，对经济增长的贡献率达到45.2%。二、三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。周二(25日)，上海市统计局对外公布，2004年上海市住宅商品房销售平均价格为6385元，比上年上涨了14.6%，并表示上海房价涨幅逐步趋缓，但局部地区房价上涨仍然过快。金融业务进一步扩大。至年末，全市金融机构各项存款余额19994.05亿元，当年新增2648.68亿元；贷款余额14972.01亿元，当年新增1966.93亿元。个人消费贷款余额2672.65亿元，当年新增751.41亿元。其中，住房按揭贷款余额2445.53亿元，当年新增728.09亿元；据央行上海分行统计，截至去年年底，全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的比例高达76%。其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元。 　　统计还显示，房地产贷款在各商业银行信贷总量中所占比例过高，国有独资商业银行和股份制商业银行(含上海银行)全年新增个人住房贷款占各自新增人民币各项贷款的比例分别高达49%和79%，贷款的长期性和银行资金来源短期性矛盾加剧，从而加大商业银行的中长期流动性风险和资产结构的不合理。 一、上海房地产GDP贡献过高的引致性风险 1.上海房地产GDP贡献过高增大了上海经济的风险暴露 资料表明，房地产在上海GDP中的比重在90年代初期及前对上海GDP的贡献并不大，然而伴随着上海城市品牌形象的提升，上海经济的发展潜力被越来越多的海内外投资者看好。自95年以来，上海房地产GDP对全市GDP的贡献逐年提高，已从95年的3.71%猛增到2003年末的7.39%(见表1)。 表1:上海市主要年份房地产对GDP的贡献表 　年份 1978 1990 1995 2000 2002 2003 上海市主要年份GDP(亿元) 272.81 756.45 2462.57 4551.15 5408.76 6250.81 第三产业中房地产业占(亿元) 0.27 3.75 91.29 251.70 373.63 461.88 房地产业对上海市GDP贡献占(%) 0.10 0.50 3.71 5.53 6.91 7.39 资料来源：根据上海市统计年鉴(2003)、上海市统计局相关网页资料整理计算. 房地产对上海经济的贡献越来越大，它与上海经济的稳健和金融安全也越来越密切。然而在上海房地产业高速发展的背后，却隐藏着巨大的风险，这种风险主要来自于上海市房地产GDP贡献比重变大的引致性风险。这种风险是指由于上海市的经济过分地依赖于房地产行业，从而房地产市场上的风险会引致宏观经济免疫力的下降。表1的系列数据正是传递出了这样一种风险集中信号。房地产业对上海GDP的贡献越大，上海抗风险的能力就越差，因为房地产业较高的风险暴露会引致整个上海宏观经济风险。此外，房地产业对上海的GDP贡献越大，说明上海经济发展的贡献越来