投资房地产项目要注意的法律问题.docVIP

　投资房地产项目要注意的法律问题 　　房地产项目是目前中国大陆少数几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以暴利来形容。虽然现在由于国家宏观经济调控政策影响，该行业处在微妙的嬗变之中，但从另一角度来分析，由于银根紧缩，国家政策仍不明朗，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险没低之尴尬局面，这时候他们都迫切需要寻找合作伙伴，一来可以解除资金短缺困境，二来可以减轻未来的市场风险，因此，此时此刻也正是投资者进入的最佳时期。 但由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。因此，投资房地产项目，则必须要对该行业的运作全过程有完整的了解。 　　根据目前所可知的信息资料分析，房地产开发所会遇到的风险可归纳为以下四个： 一是国家宏观经济调控的风险;二是项目开发的法律风险;三是市场风险;四是不可抗力的风险。在这四个风险中，法律风险是最容易控制的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。以下结合司法实践就该法律风险作简要的分析，供各位企业家参考(针对已经存在的房地产项目进行投资)。 　　一，房地产项目的合法性问题 　　这是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权;二有房地产企业资质;三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。 　　二，房地产项目可投资性问题 　　这里说的可投资性不是市场分析，是指房地产项目所在地与周边单位的相邻权关系，这是个经常被忽略的问题，而实际上对房地产项目的开发影响很大。虽然房地产开发项目已经政府规划部门审批，但由于我国法律对建筑的相邻权参数规定过低，不足以满足人民的需求，因此，如果一个房地产项目建造已与周边的单位和居民产生的矛盾时分紧张时，就需要慎重考虑，因为这矛盾的存在会造成工期大大延期，也会对房地产项目产生负面影响。如以前有报道某居民因不堪忍受施工的噪音影响，在双方争吵过程中发生群体冲突，造成2死数十人受伤的悲惨局面，该房地产项目被责令暂停施工整顿达8个月之久。 还有的就是前期规划部门审批不严格，在周边居民诉讼后，法院会判责令规划部门按法律限制改正项目建造的各种参数，比如说层数减少，对会造成光污染的材料设计重新更改，消防通道的宽度需要调整等等，这些都会增加开发项目的预算外资金支出和人为的延长工期。当然，审查是否会对周边建筑物地基造成损害，或者说是否存在因为前期勘察失误或因技术原因无法测绘而出现项目的地基需要重新选址或采取加固措施，也是必要的。如果有以上因素存在，投资时应要求房地产开发商提出书面的切实可行的解决方案并予以实际考察审核。 　　三，房地产项目资金监控问题 　　这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是投资商最关心的问题，也是比较难以控制的问题，尤其在投资方没有决策权时。一般地说，在对某项目决定进行投资时，都会要求对方提供详细的最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该项目的债权债务关系。 但该报表只表明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的资金流向监控问题。实践中，常常是一方派财务人员入住监控，或者说约定资金分阶段注入，但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办法应是：审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分析。 　　还有一点，就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目最终需要的工程预算(分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价5种类型)，否则就会吃大亏，尤其对那些手持有闲置资金并不宽裕的投资者来说。比如曾有案例：某开发商在洽谈时向投资者提供整个工程预算大概为3800万元，增幅不超过10%。该投资者手头宽余资金有2500万元，就投资2000万元，双方在正式签订合作协议时约明：如工程预算增幅在10%之