房地产评估相关资料.docVIP

一、房地产简述 （一）、房地产的概念 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 1、实物：房地产的实体部分。 2、权益：1）指房地产的各项权利如房屋所有权、土地使用权。目前主要有：房屋所有权、土地使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等，但常见的是房屋所有权和土地使用权。 2）房地产价格即受实体影响又受权益影响。 3、区位：房地产的空间位置。 （二）、房地产的其他名称： 1、不动产 2、物业 香港地区常用 （三）、建筑物的概念（广义）： 房屋：人可以直接在内进生产、生活等各项活动。 2、 构筑物：人一般不能直接在内进生产、生活。如烟囱、水塔等。 （四）、房屋面积、建筑密度和容积率的概念： （1）、建筑面积，套内建筑面积，套内房屋使用面积之间的关系 ①套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积＋套内阳台建筑面积 ②建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 （2）、建筑密度= 建筑物基底总面积/建筑用地面积×100% 容积率=总建筑面积/建筑用地面积（土地面积） 楼面地价=土地总价/总建筑面积 将上面公式分子分母同除以土地总面积，则公式转化为： 楼面地价=土地单价/容积率 （五）、建筑结构： 1、钢结构：少用，一些特殊建筑物如体育馆等采用 2、钢筋混凝土结构 3、砖混（混合）结构 4、砖木结构 5、简易结构 （六）、房地产类型主要分为： 1、商业用房：零售、餐饮、娱乐、旅馆等用房 2、办公用房：处理公事使用的房地产 （以上均属收益性房产，常可采用收益法评估） 3、居住用房 4、工业用房 二、房地产估价简述 （一）、定义：专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。 （二）、估价目的：很多，常见的有转让、抵押、拆迁补偿、司法鉴定、清算拍卖等。不同估价目的将影响估价结果，例如租约尤其是长期低价值租约在身的房产，其买卖价格受到租约影响，而拆迁补偿价格则不考虑租约影响。估价目的还限制了报告的使用，如抵押估价报告不可用于司法鉴定等。 三、估价原则 1,合法原则 2，最高最佳使用原则 3，估价时点原则 4，替代原则 四、估价时点（估价基准日） 五、估价方法： （1）三大方法简介 ①市场比较法：常用于住宅、办公楼、商业门面等交易多的房产 ②收益法：常用于收益性房产：如商业用房、办公楼、其他出租住宅。用于出租的标准化厂房有时也用得。 ③成本法：常用于工业厂房、行政办公楼、学校、纪念馆甚至庙宇，亭台楼阁等等。 （2）其他估价方法还有假设开发法、路线价法、基准地价修正法等。 （3）①评估时一般要求要用两种以上方法 ②评估时首选市场比较法，若未选用，需阐明理由 六、三大方法介绍 （一）、市场比较法： （1）、是最直接、最有说明力的方法，在西方被大量采用。 （2）、常用于住宅、写字楼、商铺、标准化厂房等，基础是要有大量的可以用于比较的交易案例（我所建有交易案例数据库） （3）、四个修正：①交易情况修正 ②交易日期修正 ③区位因素修正 ④个别因素（实物）修正 （二）、成本法 公式：评估价格=重置价格-折旧 1、重置价格 （1）、定义 假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新的估价对象所必需的支出和应获得的利润。 （2）、构成：（以房地产开发为例） 重置价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 2、房地产折旧 概念：折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价格 即由于各种原因造成的建筑物价损失，与会计折旧完全不同。 二、折旧原因：包括物质折旧、功能折旧和经济折旧三部分 （一）、物质折旧：即通常所说的物质损耗或老化。 一般含4方面：1、自然老化：风吹、日晒、雨淋所致（自然原因） 2、正常使用的磨损：如工业和居住使用产生的磨损， 3、意外破坏：①自然灾害：地震、水灾、雷击 ②人为灾害：失火、碰撞 4、延迟维修：未适时维修、维护而致 （二）、功能折旧，功能缺乏落后或过剩造成的建筑物价值损失 1、功能缺乏：如未装空调、暖气、电梯、有线电视等 2、功能落后：如房型差、设施落后 3、功能过剩：超过市场要求的标准 如某些特种厂房 （三）、经济折旧：指外部性折旧，指外部各种因素造成的价值损失，如居住区附近建工厂，整体经济不景气，高税率等造成的建筑物价值损失。 三、求取方法 一般来说有三种：年限法，市场提取法和分解法，这里仅介绍年限法 1、年限法三个概念