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南通市房地产市场调查报告 一、南通市房地产发展的经济背景 1．城市土地和人口状况 南通市城市土地面积8001平方公里，其中市区土地面积335平方公里（2001年前市区面积仅为224平方公里，2001年后增加到355平方公里，但仍旧不到全市土地面积的二十分之一） 2003年末，全市户籍人口为777.62万人，比2002年减少2.64万人，全市人口密度为971.9人/平方米。其中市区户籍人口为83.01万人，比2002年增加1.78万人，增长2.2%。市区户籍家庭户28.83万户，户均人口2.88人，市区人口密度为2338.3人/平方米。2004年，全市户籍人口为775.69万人，比2003年减少1.93万人。（2004年为快报数据，下同） 2003年，南通全市地均产值为1258万元/平方公里，比2002年增长13.45%。根据初步统计，2004年全市地均产值为1532.38万元/平方公里，比2003年增长21.79%，当年全市地均产值略高于江苏省的平均水平。 2．宏观经济基本发展情况 一直以来，南通市与外地城市之间交通不便等原因，成为其国民经济发展的瓶颈。从1997年到2002年，南通市国内生产总值增长速度一直没有超过10%。2003年增长幅度才明显有所提高，达13.4%，全市国内生产总值也首次突破1000亿大关，达1006.65亿元。2004年，南通市的国民经济发展速度再次提速，根据初步统计结果，当年全市国内生产总值为1226.06亿元，同比增长21.79%。 2004年，南通市人均GDP达到15806元，同比增加22.09%。 虽然2003年及2004年南通市的经济发展速度明显加快，尤其是2004年，其国民经济增长速度是近10年来增长最快的一年，但就其综合经济实力来说，在同期长三角地区城市中仍比较靠后。 2004年全市国民经济三次产业中，第一产业的增加值比上年略有增加，为148.89亿元，占生产总值比重的12.14%；第二产业的增加值为664.16亿元，同比增长28.77%；第三产业增加值为413.01亿元，比上年增长18.04%，是近5年来增长最快的一年（1999~2004年的第三产业增加值平均增长速度为13.07%），占当年全市国内生产总值的比重为33.69%。 在第三产业中，房地产业的发展占据很重要的地位。2002年，房地产业创造的增加值为45.84亿元，在当年第三产业中排名第二，大大超过社会服务业和金融保险业；2003年，南通市房地产业增加值更是超过了50亿元，同比增幅9.32%。目前，该产业已是当地的重要支柱产业之一。 表一 1995~2004年市增长情况 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 200年 466.53 530.42 577.47 624.49 670.44 736.44 809.30 887.33 1006.65 1226.06 比上年增加 13.69 8.87 8.14 7.36 9.84 9.89 9.64 13.45 21.80 第一产业增加值 108.46 123.39 122.13 124.63 127.90 129.76 135.63 140.92 141.00 148.89 比上年增加 13.77 -1.02 2.05 2.62 1.45 4.52 3.90 0.06 5.60 占比重 23.25 23.26 21.15 19.96 19.08 17.62 16.76 15.88 14.01 12.14 第二产业增加值 234.13 245.25 269.45 291.73 313.44 354.07 392.85 438.58 515.77 664.16 比上年增加 4.75 9.87 8.27 7.44 12.96 10.95 11.64 17.60 28.77 占比重 50.19 46.24 46.66 46.71 46.75 48.08 48.54 49.43 51.24 54.17 第三产业增加值 123.94 161.78 185.89 208.12 229.09 252.61 280.82 307.83 349.88 413.01 比上年增加) 30.53 14.90 11.96 10.08 10.27 11.17 9.62 13.66 18.04 占比重 26.57 30.50 32.19 33.33 34.17 34.30 34.70 34.69 34.76 33.69 资料来源：南通统计年鉴（2004年为快报数据） 资料来源：南通统计年鉴（2004年为快报数据） 虽然，南通市经济的发展相对其他城市显得略有些慢，但其近几年