基于QFD的精修地产产品质量控制方法研究.docVIP

基于QFD的精装修房地产产品质量控制方法研究 熊伟,权婧雅,王娟丽,夏俊 [摘要]将质量机能展开(QFD)运用到精装修房地产产品设计质量控制中。在设计初期即考虑顾客需求,并挖掘出了产品质量控制点,提出基于QFD和产品质量控制点的模型,解决精装修住宅产品开发中遇到的五大问题,并在万科深圳公司的坪山二期项目中予以运用。 1、引言 我国住房市场大多以毛坯房的形式进行商务运作,其弊端是显而易见的:住户在装修中私自改变房屋结构和设施,留下质量和安全隐患;一家一户分散的操作模式,必然增加装修成本,提高工程造价,加重消费者的经济负担。建设部于2002年7月18日发布了《商品住宅装修一次到位实施导则》及配套的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》。万科宣布从2009年开始将100%提供带有精装修的房子;华润置地上海有限公司总经理陈凯表示,未来华润置地在上海的项目亦将坚持走精装修路线。精装修住宅的推广既是对入住业主更高质量的增值服务,更是我国住宅产业现代化的一大进步。 2、基于QFD的精装修房地产产品质量控制模型的提出 2.1 QFD简介 住宅房地产精装修房的推出已是大势所趋,在推出精装修房之前,应调查顾客需求,使得统一装修的住宅可以满足大部分人群的需要。质量机能展开(QualityFunctionDeployment,QFD)正是实现将顾客需求转化为产品开发设计生产过程的一系列技术特性,以顾客需求为依据,在开发设计初期阶段就对产品的适用性实施全方位保证的产品开发设计方法。 QFD起源于20世纪60年代末的日本,是一种将“顾客的声音”转化为产品设计、施工、制造的概念和机制。QFD的概念通过汽车制造商和零部件供应商被引入美国后,许多美国企业如宝洁、Raychem、数字设备、惠普、ATT、ITT、通用汽车和福特等都采用QFD作为传递工具、产品开发以及过程和系统的测量办法。QFD已经被广泛运用于产品的设计和开发中,但将QFD与房地产产品相结合,并针对房地产精装修住宅这一顾客需求复杂且难以用语言表述的产品,准确提炼顾客需求并将其转化到后续设计同时考虑整个流程中质量控制的模型,本文尚属首例。 2.2 房地产精装修产品开发过程中存在的问题 房地产项目的设计过程中,由于其产品、流程复杂,存在众多影响设计质量或者对顾客需求满足程度的操作。 第一,企业里跨部门信息的沟通经常会因为工作性质的不同而存在瓶颈。在房地产这一复杂产品中,更是会出现市场营销部门人员投入巨大的成本来进行市场分析,设计人员却认为可以利用的信息很少的情况。设计部门工作涉及到术语,更加大了市场营销部门与设计部门之间沟通的难度。 第二,企业通常会在顾客需求的调查上花费大量的精力,但并没有区分其间重要度的区别,按照帕累托法则,只要满足顾客需求中比较重要的20%即可达到80%的效果,因此需要找到影响顾客决策和满意度的20%的比较重要的需求,并相应投入较多精力。 第三,目前大部分房地产公司的方案设计阶段依靠的是设计师的专业知识和经验,设计过程是潜在的运用知识和经验的过程,不利于公司的知识管理。 第四,设计部门完成设计方案之后,对于设计方案在多大程度上考虑了顾客需求并没有定量的评判,现行的方案评审一般都是几个部门的人员坐在一起开一个座谈会,针对设计方案各抒己见,现场提出修改意见。 第五,在设计过程管理中如何将专业技术和管理技术有机地结合,并从开发流程、项目管理、质量保证等多维度开展产品开发质量管理,并没有抓住关键的质量监控点。 2.3 房地产精装修产品质量控制模型的提出 基于以上五点,本文提出基于QFD的产品设计质量控制模型,见图1。其特点有: (1)细化顾客需求的分析步骤。文章建立了基于复杂产品的顾客需求分析方法:a.在获取顾客需求之前,先访谈顾客和设计人员,建立两者沟通的桥梁。在之后的研究中,以目的为导向,以获取对设计人员有帮助的信息为原则,以获取全面完善的顾客需求为目的,进行顾客需求的搜集。b.将情景分析法、KJ法以及AHP法引入顾客需求的分析过程中,明确了对于复杂的产品应如何将顾客需求分类,在适当的层次上进行质量屋的展开。 (2)模型引入产品设计过程中的质量控制点。传统的产品设计仅是针对设计流程的阐述,但如果上一流程的工作做得不到位,就会导致下一流程输入信息的不准确性,并将最终影响设计产品的质量。因此对设计流程关键环节的把握有助于整体设计质量的控制。本文针对各个环节之间的信息传递环节,设置了质量控制点,以保证信息在主要的传递过程中较少发生缺失。 针对房地产精装修住宅现存问题,我们利用QFD的方法,对其进行了改进: (1)通过QFD的运用,可以使市场部门和设计部门之间的交流更加顺畅,有利于公司的知识管理。市场营销部门所得到的顾客需求信息在与设计部门进行沟通传递的过程中会出现大量信息的缺失。QFD将