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第一章 总 论
第一节 项目概况
一、项目名称:吉安市XX房地产开发项目(一期,B3地块)
二、建设单位:吉安市XX置业发展有限公司
三、法人代表:
四、建设地址:吉安市XX区,
五、建设性质:新建
六、建设规模 :一期总建筑面积:88434m2,其中:住宅45722.5m2(共385户)、商业用房13518m2、宾馆10615.5 m2(暂缓建)、综合楼8610m2、会所1482m2、幼儿园483m2、地上车库7673m2、其它公建330 m2(总配电房、公厕、垃圾中转站)。
七、建设期限:二年(2005年10月~2007年9月)
八、主要技术经济指标
1、总征地面积:170.5亩(113657m2,其中95613.57 m2已办证)
其中:一期项目用地面积:61.5亩(41020.4m2)
2、一期总建筑面积:88434 m2
3、建筑密度:27.2%
4、容积率:1.65
5、绿地率:43.5%
6、一期项目总投资: 7113.39万元
7、销售净收入:10565.61万元
8、利润总额:3452.23万元
9、总投资利税率:48.53%
10、所得税:1139.24万元
11、净利润:2312.99万元
12、总投资利润率:32.52%
13、盈亏平衡点:67.33%
14、财务内部收益率:39.45%Ic=15%
15、财务净现值:1134.12万元0(Ic=15%时)
16、投资回收期:2.58年
17、贷款偿还期:3年
18、偿债备付率:3.12
第二节 可行性研究范围
一、可行性研究依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》
3、吉安市国民经济和社会发展“十五”规划
4、江西省规划实施技术导则
5、《城市道路交通规划设计规范》(GB50220—95)
6、《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)
7、《吉安市近期建设规划》(2002—2005)
8、《XX区分区规划》(2000—2010)
9、《吉安市XX规划方案》(2005年5月)
10、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》
11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范
12、建设单位提供的有关资料
13、建设单位可研咨询委托书
二、可行性研究范围
通过调查项目所在地的社会经济状况,房地产现状,市政基础设施现状及房地产市场分析预测,研究项目建设的必要性、可行性,研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案,提出组织管理与实施计划,开展项目投资估算分析,进行投资效益分析和评价,提出项目可行性研究结论。
三、可行性研究的结论
开发建设吉安市XX工程项目可以达到下述目的:
1、落实《吉安市近期建设规划》(2002—2005)和《XX区分区规划》(2000—2010),拉大城市框架,策应吉安市中心城区南延北扩,东拓西展的建设要求,整治和美化城市环境。
2、为吉安市民提供一处良好的生活居住环境及购物场所。
3、盘活闲置土地资产,增加财政收入,创造就业机会,促进当地的经济发展和有利社会稳定。
该项目财务上具有一定的抗风险能力。是一个既有可观的经济效益,又有很好的社会效益的项目,应大力支持,尽早组织实施。
第二章 项目建设必要性与可行性
第一节 项目背景
一、吉安市概况
吉安位于江西省中西部,赣江中游。从地势上看,属罗霄山脉中段,扼湖南、江西两省咽喉通道,地势极为险要。境内有自北向南纵贯的京九铁路、赣粤高速公路、105国道和由东向西的319国道,是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带;上可溯赣江沟通闽粤,下可泛鄱阳湖与长江相联,顺抵长江下游发达省市,在江西省地理上占有特殊位置。
地理上,介于北纬25°58′32″至27°57′50″,东经113°46′至115°56′之间,全市长约218公里,东西宽约208公里,总面积为25271平方公里。以山地、丘陵为主,山地占全市面积的51%,平原与岗地约占23%,丘陵约占22%,水面约占4%。可概括为“七山半水两分田,半分道路和庄园”。它的四周,东邻抚州市的乐安市,南连赣州市的兴国县、赣县,西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县,北与宜春市的樟树市及新余市、萍乡市接壤。市政府驻地吉州区距省会南昌219公里,距首都北京,铁路里程为1805.6公里。
吉安市辖吉州区、XX区、井冈山市和吉安、泰和、万安、遂川、永新、永丰、吉水、峡江、安福、新干10县,257个乡镇,3150个行政村,人口462万人。
吉安市属中亚热带季风湿润气候,具有冬春阴冷,夏热秋燥,初夏多雨,伏秋干旱,云系多,光照少,无霜期长等特点。吉安市多年平均降水量为1487毫米,多年平均气温为17.1~18.6℃。
二、吉安市国民经济概况
2000年撤地设市以来,吉安市提出了“做大吉安
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