济宁如意嘉园房地产开发项目投资立项可研报告书.doc

济宁如意嘉园房地产开发项目 可 行 性 研 究 报 告 二零零九年二月十六日 济宁如意嘉园房地产开发项目 可行性研究报告 编制单位（章）： 编制单位负责人： 编写： 审核： 详定意见：符合国家相关规定和要求，项目可行性分析成立。 ******************************************************* 项目各称：如意嘉园房地产开发项目 建设单位（章）： 建设单位法定代表人： 项目负责人： 审核意见：数据详实，分析可靠。 目 录 第一章 总论 项目概况 第一节 项目概况 项目名称 项目建设单位 项目建设的地理位置 第二节 提出的背景 项目的性质和主要特点 项目开发宗旨、开发规模、总体构想、主要技术经济指标 项目投资的环境分析评价 项目的社会经济发展方向分析 项目的必要性和社会经济意义 项目所在地周围环境 项目建设条件 基础设施建设条件 市政条件 项目环境影响及节能 环境影响 节能 市场供需情况调查，预测和分析 开发对象环境的调查分析 各类商品房及建筑地块的现状调查和市场分析预测 各类商品房的售价和租金的调查与预测 务类商品房市场需求的调查与预测 开发方案的分析与选择 规划设计方案选择 建筑设计方案分析与选择 市政及出公用服务设施布置方案 开发项目策划 开发地域和具体地点的分析与选择 开发内容和开发规模的分析与选择 开发时机和开发进度的分析与选择 项目融资方式的分析与选择 房地产产品经营方式的分析与选择 开发进度安排和项目开竣工日期 物业管理 开发成本及项目投资估算 开发成本估算 项目总投资估算 各种成本费用计算依据及计算表（附表） 成本分析 资源供给 资金筹集和使用计划 资金筹措方案分析和多方案比选 建筑材料的需要量，供应计划和采购方式 施工力量的组织计划 项目施工期间的动力、用水等供应 项目竣工使用水、电、气、交通、通信等的供应条件 第十一章 项目财务评价 销售收入、税金和利润预测 项目财务评估 项目不确定性分析 项目方案比选 第十二章 项目综合评价 综合评价的项目费用和效益的划分和估算 综合盈利能力分析 社会影响分析 第十三章 结论与建议 第一章 总论 第一节 项目概况 项目名称：济宁市如意嘉园房地产开发项目 项目建设单位：山东如意置业有限公司 山东如意置业有限公司是济宁市一家优秀的房地产开发公司。主要从事优质地产项目的开发建设及相关技术投资活动。企业奉行“从严求实、至诚至善”、“如意在德、品质相伴”的经营理念和文化。公司技术力量全面、资金运作优势突出，在济宁市先后完成多个大型社区的开发建设任务，其中“冠亚星城”开发项目被评为济宁市唯一的国家康居住宅示范小区。如意社区的物业管理和谐温馨，多年来一直受到市政府和社会各界的好评。对于“如意嘉园”项目的开发建设，将会进行系统化、科学管理，结合其得天独厚的地理环境优势，力争把该项目建成高层康居节能示范项目，达到国家建设部3A性能标准，成为济宁市东大门一个亮点工程。 项目建设的地理位置 本项目位于济宁市高新技术产业开发区与市区交汇处，属济宁市东拓西跨，南联北延规划的中心区域，河湖水系生态保护区的一部分。 东至：光府河景观带 西至：拟开发建设的如意高档社区及鲁南质监中心 北至：光河路双拥园绿化广场及冠亚星城项目 南至：济宁市红星东路 项目三面临风景带或广场，地理环境十分优越。 第二节 项目提出的背景 济宁地处山东省的西南部，是历史悠久的文化古城。市域面积1.1万平方公里，其中市区建成面积40.86平方公里，总人口790万。济宁属温带季风大陆性气候、四季分明、风光秀丽。位于山东省南部，辖二区三市七个县，为山东省较发达的市地之一。本市自然条件良好，矿产资源特别是煤炭储量丰富，交通发达，经济基础雄厚，发展潜力巨大，在气候、水文和经济文化、历史传统上兼具南北特点。 和国内大城市相比，济宁市房地产开发处于稳步发展阶段，特别是2005-2007年，随着经济的发展，投资额和新开工面积迅速增长，济宁市房地产迎来了开发高潮。 目前，在房地产市场中，区位较好，居住环境较佳的多层住宅平均价3600元/平方米，高层住宅平均价4800元/平方米。 济宁高新技术产业区位于济宁市城区东北部，近年来，在市委、市政府的正确领导下，国内外知名企业纷纷落户高新区，使该区成为济宁城市发展新的经济增长点。 近五年来济宁市城市居民收入的逐步稳定提高，济宁市民对40-60万左右住宅消费有一定的能力，如意御景湾项目具有可靠的市场需求。 如意嘉园项目北临进入济宁市区的主要干道，东邻水清景美的光府河景观带，项目地理位置极佳，开发潜力较大。 根据济宁市城区总体规划，城区将向东发展，如意嘉园项目符合济宁城区总体规划要求，通过高标准建设和现代化管理，将成为济宁