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“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究 　　今年4月10日，国务院常务会议决定自今年8月1日起，将交通运输业和部分现代服务业的“营改增”试点在全国范围内推开，并将广播影视作品的制作、播映、发行等纳入试点。会议还提出，要择机将铁路运输和邮电通信等行业纳入“营改增”试点，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。 　　随着税制改革的进一步深化，房地产行业“营改增”势在必行，对房地产行业的发展影响深远，相关企业应准确理解政策，审视企业自身经营管理以适应新的税制环境。 　　现行税制涉及房地产行业的有14个税种，而各种收费有几十项。目前，在房屋开发建设、销售、出租、保有、转让等环节，征收很多税种，主要包括营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等。房地产行业涉及的产业链很长，须对整个纳税环节链条提前梳理清晰，未雨绸缪，早做税收规划，有效加强企业管理。本文从营业税改增值税将对房地产开发企业的建造成本、税负、利润、现金流情况产生的影响进行分析并藉此指出如何提前做好前期准备工作。 　　一.“营改增”对房地产企业建造成本的影响 　　建筑业是房地产开发企业重要的上游行业。在《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号）规定建筑行业适用11%增值税税率，原则上适用增值税一般计税方法。建筑业实行“营改增”会直接造成房地产企业建造成本增加。 　　首先，由于建筑材料来源方式较多，势必会增大建筑业增值税进项税额抵扣难度，而且其所面对的材料供应商及材料种类“散、杂、小”，且基本上都由个体户、小规模纳税人供应，所购买的材料没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票，材料进项税额无法正常抵扣，使建筑业实际税负加大。 　　其次，根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税率低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）规定，一般纳税人销售自产的下列货物，可以选择简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）；③自来水；④商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。以上所列货物都是建筑工程的主要原材料，且所占工程造价比重较大。假设建筑施工企业购入以上原材料均能取得正规的增值税发票，可抵扣的进项税率6%，而据了解建筑业增值税销项税率11%，相对于营改增之前，施工企业购入上述建材后增加了5%税负成本，根据2010年公布的该行业产值利润率3.55%而言，营改增无异于将增加建筑业税负，挤占利润空间。 　　再次，建筑工程人工费占工程总造价的20～30%，而劳务用工主要来源于成建制的劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为施工企业提供专业的劳务服务，原来按3%支付营业税，而实行“营改增”之后，税率将大幅提高，但没有进项税额可抵扣，在当今人工成本不断上涨的趋势下，作为微利企业的劳务公司或是走向破产或是将税负转嫁到施工企业，另外，零散的农民工提供劳务所产生的人工费也没有增值税发票，亦无可抵扣的进项税，势必加大建筑施工企业人工费的税负。以上两方面导致成本增加也必然被摊销在商品当中随之转嫁给房地产开发商，最终由消费者买单。而现在房屋的价格趋势是政府通过宏观调控手段抑制房价继续上涨。房价不能对应上涨，那么由于税制改革所带来的成本增加只能由施工方和开发商自行消化。 　　二、“营改增”对房地产企业税负的影响 　　实行“营改增”，延续了增值税的抵扣链条，避免重复征税，降低了开发产品的成本，能让房地产企业降低税负。我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度。从价税关系上看，营业税和土地增值税均属于价内税，实行价内税加重了房地产行业的税款，原因是价内税形式较为隐蔽，不易为人察觉，所以给人的税收负担感较小，由于价税一体，税收的增加必然影响到商品的价格，并能对生产和消费产生连锁反应，最终还有可能危及税基的稳定增长。此外，由于征收价内税的商品的特殊定价机制，随着商品的流转还会出现“税上加税”的重复征收问题，且流通环节越多，问题越严重。而作为一种价外税。增值税，其数额通过层层抵扣的方式实现了课税数额的正确性。价外税的计税方式不会影响增值税与商品价值的联系。因此建筑业、房地产业全面实行营改增后税收上引入了增值税的抵扣链条。上一层行业带来的增值税可以扣除。 　　在假定建筑业、房地产行业均适用11%增值税率，其他部分现代服务业适用6%税率，所有属于抵扣范围的进项税都能取得增值税发票的前提下，笔者依据天津地区房地产行业基础数据推算营改增后房地产行业税负较之前下降约1%，具体推算如下： 　　假定天津地区某非普通标准住宅项目单价15000元/平米，