《物权法》实施后信贷业务需要注意的问题.docVIP

附件1： 《物权法》实施后信贷业务需要注意的问题 1. 《物权法》第5条规定：物权的种类和内容，由法律规定。 该规定确立了“物权法定”原则，即担保物权均应由法律进行规定。这里的法律，一般意义上是指全国人大及其常委会的法律，即狭义的法律，除非《物权法》本身或其他法律有明确的授权可由国务院制定行政法规的除外。 该规定可能给银行带来一些不利影响：(1)基于部门规章、地方性法规等确立的担保物权，其合法性和有效性值得研讨。(2)一些缺乏法律规定的担保权利，尽管在银行业务实践中得到普遍认可且已经大量存在，但其法律效力是否能得到法院认可难以确定。例如，矿业权质押是通过国土资源部的暂行办法确立的，出租汽车经营权质押在实践中由出租车管理部门的管理办法确认的，这种质押行为的效力是否被法院承认不可预知，不同法院可能有不同的判法。 2. 《物权法》法第10条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理；国家对不动产实行统一登记制度。第182条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 该规定对银行在发放以地上定着物或建设用地使用权作为抵押物的贷款，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，可依法将地上定着物或建设用地未抵押的视为一并抵押，在处理抵押物时可以避免因未抵押的抵押物不能处置或抵押物变现价值不足所带来的不利影响。 3. 《物权法》第17条的规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 该规定要求银行不但重视取得不动产他项权利证书，还应尽可能去登记部门核实权属证书是否与登记簿记载内容一致。 4. 《物权法》第19条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 这一规定对银行办理抵押贷款提出了更高的要求:银行必须对抵押物的权属进行深入和全面的调查，确保抵押人对抵押物享有所有权，银行如果接受异议登记期间的不动产作为抵押的，一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不发生效力。无效抵押意味着信贷资产安全得不到有效保障，银行如发现处于异议登记期间的，则不应接受，应要求借款人更换抵押物，或待异议登记失效后再办理。 5. 《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 这一规定可以解决诸如开发商利用房产多重抵押贷款等问题，有效保护银行的合法权益。同时也要求银行在接受预告登记的不动产为抵押物时，要严格审查，一旦抵押人未能在“能够进行不动产登记之日起三个月内”及时办理正式登记，则抵押物权属待定，银行的抵押权将遭受因抵押人的所有权预告登记失效而面临债权落空的风险。 6. 《担保法》第35条规定：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，要求当事人提供评估报告；而《物权法》第13条规定：登记机构不得有下列行为：(1)要求对不动产进行评估；(2)以年检的名义进行重复登记；(3)超出登记职责范围的其他行为。 该规定不仅简化了银行办理抵押贷款的手续，而且也降低了借款人的费用，减轻了借款人的经济负担。 7. 《物权法》第156条规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 这是我国法律在立法层面上首次出现的一种新型的权利，在实践中或许还没有引起大家注意，特别是银行信贷人员的注意，但这种权利对银行信贷业务的影响是不容忽视的。例如，张某在江边有一块地，地后面是王某的一幢六层高的房子，王某为了不影响其的房子的景观，就跟张某签订一个地役权合同，约定张某不能在该块土地上盖房子，王某一次性向张某支付100万元，然后两人再相约去房管局办理一个地役权的登记，至此该地役权生效。由于该土地是设定了地役权的不动产，它在使用上就受到了限制，直接影响到它价值实现，若银行在信贷业务中接受该土地作为抵押时，就应该考虑到地役权这个新的问题，要弄清楚该土地是否已经设定了地役权。 8. 《担保法》第7