北部湾国际汽车城市场定位研究.docVIP

北部湾国际汽车城市场定位研究 一、项目总体定位 1、项目总体定位 本项目比较特殊，地块多，用地性质、规划指标都不一样， 要想在同一主题下整体开发有一定难度。因此，本项目打算在建筑风格大致统一的前提下，根据各地块的性质条件做分主题定位，以适应项目的市场需要。 根据市场调查结果和市政规划要求，本项目计划以开发大型汽车销售专业市场为主，普通城市商业和配套住宅为铺的大型商住社区，建设一个北部湾地区超大规模的国际汽车城。 2、项目物业功能定位 专业市场开发建设部份，根据项目用地性质和地块状况，安排在A、B地块比较合适，在体量上也符合要求。 D地块处在白石湖边上，是白石湖公园的主要入口，城市商业部份可以安排在这里，可以做为该片区餐饮、娱乐项目使用，也可以作为超市、写字楼、银行等社区生活配套使用。 C地块是配套住宅用地，紧靠白石湖公园，为了体现本项目的居住品质和档次，本地块开发倾向于欧法骑楼建筑风格的生活社区，以统领整个项目的社区文化。 3、物业类型及档次定位 A、B、D三地块的物业类型以多层为主，一层为铺面，二层以上为普通住宅公寓，社区环境商业街区，环境规划得比较有特色的话，物业档次可以达到中级以上。 C地块为配套住宅，物业类型主要有多层和小高层。档次定位为高尚居住社区，以花园洋房为主要标志。 二、目标市场定位 1、目标市场分布区域 钦州市是一个地级市，城市不大，本项目目标市场区域主要也就是本市区域。另外，钦州市由于国家不断给予优惠政策，近年发展很快，有大量的外来商家看好钦州市的发展前景，因此，外来投资人士也是本项目的主要目标市场。 2、目标市场年龄结构 目标市场以中青年（25—50岁）为主、中老年（50—65岁）为铺。预测大部份的中青年将投资商铺和住宅，中老年人以投资住宅为主。 3、购买阶层 （1）商铺 ①经营户自用 主要是本市经营户，包括汽车销售、汽车用品店、汽车养护店、汽配店、五金机电销售商家等。 ②投资客 本市富有阶层、外地投资客。 （2）住宅 ①自用 第一次购房者，作为安家置业用。 ②换屋阶层 经济条件改善后二次购房换居者、机关单位房改房换房住户等。 ③投资客 本是富有阶层、外地投资客等。 4、目标市场经济特征 （1）商家 购买商铺的业主经营户，一般都是经商多年，生意比较好，经济实力比较雄厚，有扩大发展需求。月收入比较高，存款一般至少都在50到100万元以上。 （2）自住型住户 一部份经济条件得到改善的市民，购房为的是安家置业。一部份经济条件不怎么好的市民，为了成家需购置房产，在亲友的支持下置业。 （3）投资客 投资客比较复杂，一般都是经济条件比较好，有富余和闲置资金，各行、各业、各地都有。 5、目标市场消费特征 （1）商铺 消费等级：60万元以上 消费水准：实用型 购房心态：位置好、升值潜力大、便于经商 购房动机：自用或者投资 （2）普通住宅 消费等级：25万元以上 消费水准：实用型 购房心态：位置好、便于经商 购房动机：自用或者投资 （3）花园洋房 消费等级：120万元以上 消费水准：精品型 购房心态：位置和环境好、升值潜力大 购房动机：自用或者投资 三、产品定位 1、建筑风格 钦州市是北部湾港口城市，海洋文化的内涵应该在建筑上进行大力的发掘，才能充分表现钦州滨海城市特质。建议项目在倾向于欧法骑楼建筑风格下，融入海洋文化要素，融合海洋文化的法欧式风格建筑将成为本项目的一大亮点。特别是C地块。 良好的建筑风格能够极大的提高项目的品质，也是房地产项目的卖点之一。建议整个项目280亩范围内均采用国际较为流行的法欧式现代风格进行设计，局部采用中式现代化线条处理进行总体设计。商业街建议采用欧法式骑楼风格设计。 2、建筑规划布局 （1）A、B地块汽车城部份 汽车城占地面积比较大，商铺比较多，是市场的主要部份，中心大广场和市场的大门口应该置于该出比较合适，能突出市场主题，展示市场形象。 市场内铺多，为了突出内铺的商业价值，建议规划一条以上的主干大道贯通市场，使大部份内铺变为临大街商铺，商业价值大大提高。 汽车行业是讲求个性的行业，建议在市场内适当设置一些体现市场特质的建筑小品或者配套服务休闲区。 （2）C地块配套住宅部份 该地块西面频临白石湖，临湖风景优美，适宜开发高档住宅。为了尽可能地让更多的住户看到湖光景色，建议整体建筑东高西矮，西面建设多层洋房，东面建设小高层。 （3）D地块城市商业部份 该地块南面全线临湖，是白石湖的正大门所在地，园林景观比较好，休闲地带也多，住宅都是多层占天占地式商务公寓楼。因此建议所有单体建筑都临大街，以便于销售和经营。 3、园林景观系统 项目整体园林景观C、D地块为主要景观，为不阻挡湖景视线，建议以草地、鲜花、岸柳为主，争取与湖光景色协调。 4、住宅户型 （1）A、B地块属于市