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良运二七广场项目业务分析报告 目??? 录 第一部分? 项目介绍及地块综述 一、地块环境 二、项目基本经济技术指标数据 三、地块交通环境 四、地块项目周边配套状况 五、地块项目的现场实景照片 第二部分? 产品分析与建议 一、项目规划说明 （一）项目规划总平图与剖面图 （二）规划分析说明 二、公建部分分析及建议 （一）公建部分分布示意图 （二）公建部分规划情况说明 （1）鲁迅路公建分析 （2）北斗街公建分析 （3）南侧内街公建分析 （4）北侧内街公建分析 （5）三、四层公建分析 （三）公建部分面积配比建议 （四）公建业态分析 （五）、公建外观建议 1、内街部分商业外观 2、沿街部分商业外观 （六）总结 三、住宅部分面积配比分析及建议 （一）住宅规划示意图 （二）住宅部分规划情况说明 （三）住宅部分面积配比建议 （四）住宅部分外立面参考图片 （五）、户型部分分析及建议 四、园林建议 五、地下停车出入口建议 六、销售中心建议 （一）销售中心选址建议 （二）销售中心外立面风格建议 （三）销售中心各区间面积及功能划分建议 （四）内部装修风格建议 ?第一部分项目介绍及地块综述 一、地块环境 1、项目地理位置 地块位置：地块位于中山区二七广场板块，处于港湾广场、三八广场、二七广场的合围区域。 地块四至：东起港湾街、西至太阳街、北邻北斗街、南靠鲁迅路。由四条路合围形成地块。 地块现状：地块四届规则，略呈长方形，东西向宽度稍大 目前地块已拆迁完毕，地势呈南高北低，南北落差4米左右 2、地块所属区域状况： ???????????? 大区域自然属性： 本????????????????? 项目属中山区，中山区位于市区的东部，东、南、北三面临海，西部与西岗区接壤。陆地面积为43.85平方公里,海岸线长27.5公里。所辖8个街道办事处，71个社区，人口38万。全区西北平坦，东南为低山丘陵。 大区域经济属性： ?? 中山区是大连市的中心城区，是大连商贸、金融、信息、旅游中心。坐落在中山区东部的大连港，现如今已发展成为中国第三大港口。百年历史的青泥洼和天津街商业街属于全市繁华区域，是大连市重要的商业中心。 中山广场周边积聚了国内外的银行、保险、证券等金融机构30余家，占全市的82.5%，是东北地区的金融、外汇结算中心。 区内的人民路两侧聚集了100多家高档酒店、写字间，其中，全市5家五星级酒店全部坐落在中山区内。 ??区域板块属性： 地块所处的三八广场区域，紧临人民路商务区和大连海港，区域逐渐成为日、韩、美等贸易客集中地。因此在商业、娱乐、办公等都形成了一定的规模。 以三八广场为核心，目前已成为大连市CBD的延伸区域，以及商务休闲聚集地。近期又兴起了以名仕财富中心，嘉和花样年华二期等酒店式公寓和写字间代表的项目。 目前随着维多利亚港改造，区域未来商务、商业、休闲、居住的功能也将提升到一个新的水平上。区域也将具有更大的升值潜力。 ?项目区位图： ?二、项目基本经济指标数据 ? 项目 指标 项目 指标 占地面积 11000㎡ 停车位 380~390个 总建筑面积 57500㎡ 其中：地下 240个（两层） 其中：住宅 32700㎡ 地上 60~70个 公建 19500㎡ 夹层 80个 容积率 4.8 三、地块交通环境： 目前地块周边有四条道路。其中： 主干道路：地块南向为中山区主干道—鲁迅路，道路为东西向，六排车道，自中山广场通行至海之韵广场。 ????????? 道路上通行的公交车有：有轨电车203路、11路、24路、27路、402路、、710路等。 次主干道路：地块东向为港湾街，为南北向道路，属于次主干道路，主要公交线路有31路、526路、534路。 次道路：太阳街和北斗街，目前暂无通行的公交车。北斗街属于自西至东的单行路。 四、地块项目周边配套状况 ??? 地块属商业配套发达区域，主要以小商品为主体商业，如温州城、二七贸易大世界。生活配套也较好，有大型的家乐福超市、小型的旺达商店等，以及鲁迅路、港湾街也有丰富的临街商业。 1、地块项目周边酒店及餐饮配套状况分布 ??? 地块周边的酒店及餐饮的配套发达。主要酒店有港湾桥酒店、良运大酒店、嘉信国际酒店。距离仅1km的人民路及港湾广场拥有三家五星级酒店。如：海景酒店，富丽华大酒店、香格里拉大饭店。 主要餐饮有：北方明珠美食城、汉城饭店、上海滩大饭店、大禹神酒店、狮子楼火锅城、宏盛园饭店、草原肥羊王等。 2、地块项目周边医疗及教育配套状况分布 ? 地块周边医疗及教育系统齐全。大型的医院有：大医中山医院、医大口腔医院、友谊医院。 教育配套有：南山商业幼儿园、春德小学、三八小学、望海小学、春和小学、兴和小学、春海小学、九中、三十九中、三十五中、海军政治学院、轻工学院等 配套总表 类别 内容 主要分布 距离 备注 类别