房地产住宅小区建设项目可行性研究报告.docVIP

XX项目 可行性研究报告 二○○ 年 月 目 录 一、 总说明 1 1.1 报告编制目的 1 1.2 项目投资的必要性 1 1.3 可行性研究报告编制测算依据 1 1.4 其他需要说明事项 2 二、 项目取得方式 3 2.1 “招拍挂”摘取主要信息。 3 2.2 付款进度。 3 2.3 其他内容。 3 三、 项目概况 3 3.1 项目名称 3 3.2 项目建设单位概况 3 3.3 项目地块位置及周边现状 3 3.4 项目规划控制要点 5 四、 x市及区域住宅市场分析研究 5 4.1 宏观环境分析 5 4.2 全国房地产行业发展分析 5 4.3 XXX市房地产市场总体概况 5 4.3.1 XXX市宏观经济状况 5 4.3.2 XXX市城市规划 6 4.3.3 XXX城市住宅房地产市场概述与分析 6 4.4 区域市场状况 7 4.4.1 区域住宅市场成长状况 7 4.4.2 区域内供应产品特征 7 4.4.3 区域市场目标客层研究 8 五、 项目市场定位和产品定位 8 5.1 总体定位 8 5.2 定位依据 8 5.3 市场参照项目 8 5.4 产品定位 8 5.5 价格定位 9 5.6 项目SWOT分析 10 5.7 客户定位 10 六、 项目开发方案 10 6.1 项目地块特性与价值分析 10 6.1.1 地块特征分析 10 6.1.2 土地价值分析 10 6.1.3 土地升值潜力初步评估 10 6.1.4 土地法律性质评估 11 6.2 规划设计分析 11 6.2.1 初步规划设计思路 11 6.2.2 规划设计的可行性分析 11 6.2.3 规划方案提出与方案比选 12 6.3 产品设计建议 12 6.3.1 综合楼 12 6.3.2 住宅 13 6.3.3 停车场 13 6.4 项目实施进度 14 6.5 营销方案 14 6.5.1 对租售市场的预测 14 6.5.2 项目经营方案 14 6.5.3 市场推广构想 14 6.5.4 销售计划 14 6.6 机构设置 14 6.6.1 企业组织 15 6.6.2 人力资源需求： 15 6.7 合作方式及条件 16 6.7.1 合作方基本情况 16 6.7.2 合作方式： 16 6.7.3 付款进度及与拿地程序的配合。 16 6.7.4 其他合作的主要条件。 16 6.7.5 与合作方式相关的其它法律规定。 16 七、 投资估算与融资方案 16 7.1 投资估算 16 7.1.1 投资估算相关说明 16 7.1.2 分项成本估算 17 7.1.3 总成本估算 17 7.1.4 销售收入估算 18 7.1.5 税务分析 18 7.1.6 项目资金预测 18 7.1.7 现金流量表 19 7.1.8 自有资金的核算 19 7.2 融资方案 19 7.2.1 项目融资主体 19 7.2.2 项目资金来源 19 7.2.3 融资方案分析 20 7.2.4 投资使用计划 20 7.2.5 借款偿还计划 20 八、 财务评价 21 8.1 财务评价基础数据与参数选取 21 8.1.1 财务价格 21 8.1.2 利率 21 8.1.3 项目计算期选取 21 8.1.4 财务基准收益率（ic）设定 21 8.2 财务评价 21 8.2.1 财务盈利能力分析 21 8.2.2 静态获利分析 21 8.2.3 动态获利分析 22 8.2.4 偿债能力分析 22 8.2.5 综合指标表 22 8.3 财务评价结论 22 九、 不确定性分析 22 9.1 盈亏平衡分析 23 9.2 敏感性分析 23 9.2.1 变动因素一：成本变动 23 9.2.2 变动因素二：售价变动 23 9.2.3 变动因素一容积率变动 24 9.3 风险分析 24 9.3.1 风险因素的识别和评估 24 9.3.2 风险防范对策 24 十、 综合评价 24 10.1 社会评价（定性） 24 10.2 环境评价（影响及对策） 25 10.3 公司资源匹配分析 25 十一、 结论及建议 25 11.1 结论 25 11.1.1 明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力 25 11.1.2 对推荐的拟建方案的结论性意见。 25 11.1.3 对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见。 25 11.1.4 对主要的对比方案进行说明。 25 11.1.5 可行性研究中主要争议问题的结论。 25 11.2 建议 25 11.2.1 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。 26 11.2.2 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。 26 11.2.3 对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。 26 11.2.4 在基于市场条件下利润最大化的各种物业