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瑞峰置业4月第一周东莞楼市报告 （2013.4.1—2013.4.7） 政策利好二套首付终下调 3月末周迎来翘尾行情 一、导读 1、宏观环境：不适应市场的户型可灵活调整 二套首付比例终于迎来下调 全国：政策利好一波接一波，两会过后先是公积金调整政策引起关注，紧跟着住建部和国土部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。通知主要提出了四大措施：一是有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；二是优化住房供应套型，促进用地结构调整；三是多措并举，统筹保障性安居工程建设；四是部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。 此政策的出台再度给楼市带来“福利”，亮点有“套型可以改”，这是实际上是将产品结构的定位交给了市场，给市场滞销地块或项目带来机会，在不改变用地性质和容积率，房企可适当调整套型结构，借此打破销售困局。另外，“未开发房地产用地转型利用”这一提法十年首次出现，但实施层面还需因地制宜。 传闻二套房贷比例下调终于3月底落地，2015年3月30日下午,央行、住建部、银监会联合下发通知：“对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。” 同时，财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 公积金调整、套型可适当根据市场调整、未开发房地产用地可转型利用、二套房首付比例下调、个人住宅转让营业税征收年限从5年下调至2年，政府“救市”措施一轮接一轮，预计在一系列利好的冲击之下，楼市将迎来供需两旺的局面，成交量上涨的通道或正式启动。 东莞：从市城乡规划局了解到，东城中心地段东华医院旁一大片旧村、公共停车场用地将被调整成为商业用地和商业+居住用地，而且容积率都在4.0以上，未来这里将竖起十多栋百米高楼，这一规划对东城楼市将起到促进的作用，临近的项目也将获益。此外，麻涌携手京东、阿里巴巴打造“全国电商专业镇”，中粮、京东、阿里巴巴、永得利大型企业的陆续落户麻涌，致力打造电子商务项目，未来随着麻涌电商产业集群的形成和发展，将对东莞水乡片区乃至华南地区产生重要的影响，同时也将带动麻涌房地产市场得到进一步的发展。 2.新增供应 ：房企加推步奏依然频繁 刚需产品唱主角占九成以上 3月最后一周，房企推货依然频繁，全市有6个项目新增供应，合计住宅新增996套，面积约9.65万㎡，同比下降35%；非住宅新增398套，面积约0.91万㎡，主要是车库供应。 从供应结构上看，上周刚需产品包揽全场，成为主角，70-110㎡产品供应939套，占比约94%，其中商道8号加推331套84-86㎡新品、南部湾万科城252套95-97㎡产品上市、田禾卢浮宫馆加推198套90-103㎡产品、广源阳光里有126套91-110㎡新品、金凯水都伯爵公馆32套83-110㎡。 从新增预售证项目来看，纯新项目金地琥悦、保利中惠中央公馆在近期将以洋房新品崭露头角入市，而南部湾万科城、恒大御景苑、金凯水都铂爵公馆也均有洋房加推；别墅方面，金地城南艺境再推22幢，中央公馆10幢335-336㎡别墅产品或将于近期入市。 3、成交情况： 3月末周成交如期“翘尾” 小阳春成交量或将达50万㎡ 3月最后一周，东莞楼市住宅成交出现明显的“翘尾”现象，全市共有1234套，面积约13.34万㎡，环比上涨37%，同比上涨87%。与去年同期因受扫黄、肃贪、信贷紧缩等利空因素影响的低迷楼市相比，今年的3月的楼市则是大相径庭，楼市利好政策频传，节后就迎来了年内的首次降息、东莞新公积金政策的执行、两会传来了“温和”的楼市政策等，皆为3月楼市升温提供基础。但纵观3月楼市表现，成交市场依然在缓慢的回升中，前三周营销借助元宵节、妇女节及植树节等节日蓄客，推货有所放慢，楼市成交皆在10万㎡上下徘徊，进入下旬，开盘项目签约有所增加，上因为虎门万达广场新开盘的产品进入网签期，助推成交量如期“翘尾”。瑞峰置业市场研究部数据显示，截止目前（2015.3.29）为止，3月成交量约46万㎡，预计全月成交量或达50万㎡，同比上涨约6成。 4、成交均价：中高价位开盘项目支撑 均价连续三周9千大关上运行 上周住宅成交均价约9226元/㎡，环比下滑3%。从趋势上来看，近三周东莞楼市均价基本企稳，维持在9200元/㎡上下浮动，主要是因为3月开盘项目皆处在热门区域，如长安的