2015年长沙心伽泊商业项目推售策略营销推广方案.doc

·长沙· Strategic Plan 心伽泊商业推售策略 执行部门：心伽泊营销部项 方案编号：2012-1010  它似乎就是一座难以逾越的 ·长沙· 高山 不成熟的商圈 600余户的小社区 前面有条河 后面一片荒芜 他的左手是扎堆的工棚区 右手是被城建遗忘的村 他却有着不是长沙不讨喜的 3层 它貌似一座很高很高的山  ·长沙· 高山 倒过来 其实就是一个沙漏  ·长沙· 商 铺 我们只要挖动那一个小角 从此以后 一泻千里 利 润  ·长沙· 项目商业分析 Positioning analysis 总商业面积 8497.51㎡ 南区——5610.5㎡ 北区 东区——2404.82㎡ 北区——482.19㎡ 一层——1917.7㎡ 东 区 南区 二层——3097.8㎡ 三层——3090.5㎡ 项目是浏阳河北片区中小型商业体！二 三楼的商业面积 相对较大.  ·长沙· 1、定位分析 商业体量决定辐射范围： 周边1公里范围 1万㎡以下 2-3万㎡ 周边3公里范围 5-8公里范围 8-20公里范围 5万㎡左右 10万㎡左右 本案  ·长沙· 1、定位分析 总商业面积 8497.51㎡ 南区——5610.5㎡ 北区 南区 东 区 东区——2404.82㎡ 北区——482.19㎡ 规模=浏阳河北片区中小型商业体  ·长沙· 2、商业整体定位 商业规模 中小型商业体 项目周边，163医 院，长大，浏阳 河北棚改区 中高档社区型物 辐射范围 物业档次 业 整体定位：以社区服务为主的中高端生活配套型商业  ·长沙· 3、商业客群定位 客群定位：以项目业主、周边居民为核心的本地投资客群  ·长沙· 4、商业业态定位·项目各区域产品定位 要素 权重 北区 东区 南区 小区 出入性 30% 20 20 20 20 25 北区 车流量 人流量 25% 25% 20% 20 30 30 30 环境现 状 5 10 80 15 东 区 商业价值 65 100 南区 商业价值： 南区 ＞东区＞北区 就产品自身价值而言，本案各分区商业价值有一定差距  ·长沙· 4、商业业态定位·项目各区域产品定位 项目商业定位为社区服务型商业，业态主体以完善生活配套为 主，辅之以医院服务类型业态  ·长沙· 项目商业分析 Positioning analysis 楼层 面积区间 数量 21-37 41-58 10　 15 3 1 96-118 140-166 211.42 837.88 2260.34 837.88 2253.51 32 3 1 1 2 3 整层 整层 1 1 1 商铺一楼小铺面较多,21-58占84%,2楼3楼面积大, 未区分.  ·长沙· XINJIAPO 商铺原方案 已报批，已施工…..  ·长沙· 项目商业分析——北区 Positioning analysis B102 B103 B105 B106 B107 B108 B110 B111 B112B113 B101 B104 B109 B114 心伽泊北区商铺面积 楼层 门面号 面积 1 B101 47.65 46.68 28.66 22.78 26.45 47.03 47.03 23.81 22.49 28.81 58.22 21.68 23.26 37.64 482.19 1 B102 1 B103 1 B104 1 B105 1 B106 1 B107 1 B108 1 B109 1 B110 1 B111 1 B112 1 B113 1 B114 合计 北区单层面积482.19㎡，共分为14个铺，层高5.4米，北区商业对面为有 高差的土地，就目前来看，人流构架不佳，商业价值暂时无法凸显。  ·长沙· 项目商业分析——南区一层 Positioning analysis N110 46.19㎡ N119 23.25㎡ N111 96.4㎡ N118 N117 107.18㎡N116 24.24㎡ 149.12㎡ N115 N114 N113 N112 154.49㎡ 166.23㎡ 211.42㎡ 118.47㎡ 南区一层单层面积1096.7㎡，共分为10个铺，层高5.4米， 一层临市政主干道双河路及浏阳河风光带，商业价值高。  ·长沙· 项目商业分析——南区二、三层 Positioning analysis N205 N305 二楼 2260㎡ 三楼 2253.5㎡ 南区二、三层单层面积2260.34㎡，层高5.4米， 整层面积较大，未分割。  ·长沙· 项目商业分析——东区一层 Positioning analysis D1