物业管理服务业法令制度整合暨评鉴与示范团队奖励制度之研究课件.pptVIP

* * 內政部建築研究所 物業管理服務業法令制度整合暨評鑑與示範團隊獎勵制度之研究 簡報單位: 中華物業管理協會 簡報人:張副祕書長志蒼 王顧問文雄 喻處長幸國 中華民國九十四年六月七日 誠摯歡迎各位貴賓蒞臨中華物業管理協會 簡報目次: 壹、中華物業管理協會簡介及協助政府推動旗艦計畫工作 貳、計畫緣起 參、公寓大廈管理條例與保全業之法律競合問題解決方案 研提 肆、不動產證券化之管理機構之法令問題 伍、物業管理服務業評鑑制度 陸、示範團隊獎勵措施 本研究案係配合行政院「物業管理服務業發展綱領及行動方案暨旗艦計畫」分工表中內政部建築研究所應執行之相關研究項目，包括5.8「有關物業管理制度及物業管理相關法令制度整合之研究」、5.9.2.2「辦理物業管理服業評鑑制度之研究」及(三).3「辦理績優示範團隊獎勵制度之研究」等三項，合併為一項之專項研究。 中華物業管理協會協同與內政部建研所辦理本案。本研究案前經94年3月11日於內政部建研所舉行期初簡報並就與會者建議、蒐集相關資料及多次內部會議與專家學者討論意見彙整，研提初步建議方向並提本次座談會廣納意見，作後續研究之參考依據。據以提出期中報告。 不動產證券化定義: 1.不動產所有權或債權的證券化 (台大財務金融系廖咸興教授定義) 2.將原本持有土地或建築物之財產權，細分為較小單位，轉換成有價證券。如此，龐大而不流通的不動產，轉化為流動性之證券發行予投資人。結合不動產市場和資本市場的特性，加強其變現性與流通性，透過金融手段解決不動產流通性的問題。 (台灣不動產資訊中心定義) 一、不動產證券化定義 不動產證券化條例第四條第五項第十款規定：「不動產管理機構：指建築開發業、營造業、建築經理業、不動產租賃業或其他經中央目的事業主管機關核定公告之事業。」 二.不動產證券化管理機構定義 二.現行不產管理機構的專業問題 目前無評鑑機構考評管理機構的執行管理能力 管理機構參與交易決策之問題 不動產管理人員專業能力資格及訓練欠缺 管理報告真實揭露能否讓投資人有信心及反映實際價格 道德危機 四.建議方案-中長期 修訂不動產證券化條例第四條第五項第十款規定 →修法增列納入「物業管理業」 物業管理公司的資本額、人員資格及其他應具備之能力應於法律中明定 運用標章或評鑑制度，以判定物業管理公司是否有能力成為不動產證券化之管理機構。 管理機構應定期發佈管理報告俾利投資人了解該物件機電設施設備、結構、 公共安全、 消防、 環境及門禁管理、租賃、經營等物業管理風險因子 研究架構: 一.物業管理服務業標章制度 二.物業管理服務業評鑑制度 1.評鑑目的 2.評鑑對象 3.評鑑內容 4.組織與分工 5.評鑑類型 6.評鑑資料之處理 7.評鑑結果之運用 8.評鑑流程圖 2.評鑑對象 清潔、保全、樓管、租賃、等業別，並以各範疇 之「分項標準」接受評鑑。 3.評鑑內容 分為組織與行政、業績、人資，教育訓練，安全 與危機處理、專業類科等六類。 4.組織與分工 (一）評鑑委員會下設四個工作小組: 規劃與起草 事務協調 資訊處理 訪評小組 由營建署物業管理主管單位召集組成，成員包括、直轄市暨縣市物業管理主管局處代表，及專家學者及相關協會代表，負責物業管理評鑑政策之推動、評鑑指標之設計及其他重要事項之協調與整合。 各單位成立自我評鑑小組，其中受評單位負責人擔 任組長，組員十人，其中包括專家學者5人。 1.填寫自我評鑑表格。 2.造冊說明及相關文件。 3.對評鑑表格所列各評鑑項目自行自我衡量，並對目前制度運作實況與成效深入了解。 （二）受評業者自行成立自我評鑑小組 5.評鑑類型 自我評鑑：先由公司進行自我評鑑，再報請主管機關核定，其目的主要在瞭解公司目前的經營現況，檢視其優點與缺失，並提出改進事項。原則上，依公司負責人基於現業務的督導考核之資料，或參考下列方式自評： 觀察公司同仁相關活動 查閱相關檔案資料(如案場人力表、相關實施辦法等) 檢視設備保養及場地工作情形 訪談工作人員並討論相關議題 比較並分析相關資料 其他方式