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房地产税制中的国际惯例与物业税的经济学分析 王智波 摘要：由于制度刚性，物业税开征之后，短期内很难废除。因此在酝酿阶段进行深入讨论，有其现实价值。本文围绕开征物业税的理由展开，首先，通过国际比较发现，“重流转，轻保有”和对住房实行税收优惠是一种国际惯例。其次，从物业税与其它税种比较出发，讨论了物业税的横向不公平和纵向不公平及由此引发公众的不满。再次，证明物业税不是房地产市场自动稳定器，而是助涨杀跌的泡沫放大器。然后，通过分析物业税对购房者与租房者福利的损害，以及物业税所造成的“都市爬行”效应，讨论了征税对公平与效率的负面影响。最后，论证了我国现行的土地批租制度中已经包含了物业税。 目前，我国物业税的开征已是箭在弦上，十多个省市试点“空转”运行，北京等多个城市向国家税务总局和财政部递交了“空转实”的申请方案。此时，认真研究房地产税制的国际惯例，深入讨论征税利弊，有着现实价值。当然，本文不敢奢望能对相关问题给出正确答案，只是希望抛砖引玉，通过讨论加深对问题的理解，使我国的税制改革更加合理。 一、房地产税制的国际比较 倡导开征物业税的逻辑起点是，有学者认为，我国现行税制存在税负过于集中于房地产交易环节的问题，即所谓“流转环节畸重，保有环节畸轻”。同时，他们倾向于把这一问题与我国现阶段房价飞涨联系起来。与多数研究者将流转环节与保有环节的税负直接对比得出结论不同，我们将它们分别作国际比较，看这个观点能否成立。 （一）交易环节税率的国际比较 按我国现行税制，原价转让房产证不满五年的普通住房，法定税率（契税、营业税及附加等）约为7.5%。若转让中有资本利得，则须另交个人所得税和土地增值税。将我国房地产交易的法定税率与发达国家比较，可发现，对交易课征重税不是我国特有的现象。瑟仁伊（Thuronyi，2006）报告2002年比利时对不动产转让征收的印花税税率约为12.5%至10%，西班牙的不动产印花税税率大概在6%-7%左右，同期法国则从8%降到4%。柯科（Cocco，2005）也报告美国房屋交易的经纪费和交易税合计约为8%-15%。 可见，房地产税制中的“重流转”是一个世界性问题，这与近十年来的房价飞涨有关，各国普遍选择提高交易税率应对投机，但弊端是高交易成本阻碍了房地产资源的优化配置。（二）保有环节税负的国际比较 按现行税制，我国在房地产保有环节征收的主要税种有：城镇土地使用税、房产税（非营业用房免征）、营业税其附加税（对出租房屋征收），个人所得税（对出租房屋收入征收）。由于数据的可获得性，我们只将房产税和城镇土地使用税加总，作为我国的房屋保有税，并将之分别除以GDP与总税收，进行国际比较（见表1）发现，我国房地产保有环节的税负比样本中的发展中国家和转型国家的平均水平重45%，比发达国家样本（16个OECD国家）轻136%。但如果就此得出我国的房屋保有税比发达国家轻的结论，可能过于草率。 我们对OECD国家进行了逐一分析（见表2），发现仅4个英语国家和日本的物业税税负大于2%，剔除4个英语国家之后，我国的数据比非英语发达国家平均水平高出9个百分点。显然，即使与发达国家相比较，我们也不能得出我国房屋保有环节税负畸轻的结论。 （三）国际比较的结论 从上面的比较可以看出，房地产税负的“重流转，轻保有”是世界各国的普遍现象。我国在保有环节的税负已经分别高于发展中国家平均水平和转轨国家的平均水平，在剔除英语国家之后，我国的数据也高于发达国家的平均水平。 二、住房税收优惠的国际惯例 （一）住房税收优惠的国际惯例 上一节，我们得出了“重流转，轻保有”是一种国际惯例的结论。读者可能会提出这样的问题：对自住房保有环节免税的做法符合国际惯例吗？ 我们很难说国际惯例是征物业税还是不征物业税，因为有国家征，也有国家不征，并且，即使征税国家中，也有地区不征，例如英国是一个高物业税国家，但英国的北部苏格兰却没有课征物业税。 可以肯定的是，对自住房进行税收优惠是国际普遍现象。一般而言，课征物业税的国家允许住房所有者在所得税的纳税申报表中扣除房屋抵押贷款利息（房屋抵押贷款可用于消费和投资）和支付的财产税，相关综述参见英格伦德（PeterEnglund，2003）。拥有住房一方面要交物业税，另一方面，又可享受抵押贷款利息的所得税抵减，这使得家庭拥有住房承担的税负远小于名义税负。罗森（Rosen，2006）报告美国2004财政年度，抵押贷款利息扣除使联邦所得税收入减少约930亿美元，占同期物业税收入的1/3。而物业税收入中，住房所占比重约为45%。以此推算，贷款利息和物业税的税前扣所产生所得税减免，能抵减大部分物业税支出，甚至使得相当一部分部分居民不会因为拥有住房而承担税负。 利息税前扣除政策鼓励了套利性住房抵押贷款，按消费者金融调查统计（美国统计摘要2007，表1155），