商业分析 好.docVIP

? 一、商业地产概况 ? 1、长沙商业地产现状； 随着长沙城市经济的不断发展，从房地产方面来说商业地产极为活跃，各种不同类型和品质的商业项目在不同的区域环境中涌现，而目前长沙商业地产形式走向基本以“主题式、开放式、专业式、人防型与式等商业地产类型”为发展主体思路。长沙商业经过百年沉淀，商贸布局较为合理，功能齐全。市区基本形成了以黄兴路、五一大道、芙蓉路、东二环线为轴线延伸，以五一广场、火车站广场、新世纪体育文化中心、伍家岭广场为中心辐射的遍布整个市区的四条主线八大商圈的零售商业网点格局。拥有近20座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，有10多个大型批发交易市场。全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小网点相结合的门类齐全的多层次、多功能、多元化的市场网络体系。 ? 2、商业地产的如下几种发展状态； 商业地产将会是众多大型有实力的地产商所发展的对象；长沙商业地产自2000年底开始就在逐步稳定发展，而目前根据对市场情况统计结果显示（2000年底－2005年初商业地产总占地规划量90万方，总建筑量110万方），由此可见目前长沙商业地产已经处于火热阶段，其集中有80％的量将会在2004－2005年全面的向市面推出。长沙商业地产的开发集中体现在以开放型、主题型、专业型、人防型、公园型等规划类型为主，而目前开发比较火热的类型是主题型和专业型，从及个别典型商业楼盘开发、经营状况体现了开放型和公园型的商业地产将会是日后发展趋势和重点。商业地产的细节规划和项目配套条件也将是成功发展必备条件，细到业态的准确规划、购物环境的健全、交通的组织、停车的规划、配套服务等相应条件。 ? 二、“坡子街商业街”所在商圈——“五一商圈”调研 1、五一商圈概况 五一商圈是长沙市目前最核心、最繁华的商圈，它相对于东塘商圈和侯家塘商圈而言，发展是最为成熟的。五一商圈包括五一大道、黄兴路步行街、解放西路酒吧一条街、坡子街商业街等几条商业集中的干道。1998年11月8日，作为全国23家合资商业试点企业之一的湖南平和堂商贸大厦，在长沙市最繁华的五一广场开业；2002年10月1日，黄兴南路步行商业街正式开业；2003年，沃尔玛、好又多相继在步行街的南北两端开业；2004年王府井入住黄兴中路、铜锣湾抢占五一大道、坡子街商业街即将面世……众多的强势商家和商业街的出现造就了五一商圈的繁荣。从五一路成长的历程来看，2004年将是五一路发展最快的一年。应该说，在近年内五一商圈的霸主地位将不可撼摇。 ? 2、要商业物业及配套 a、主要商业物业： 黄兴路步行街 万达购物广场 王府井商业广场 平和堂商贸大厦 铜锣湾商业广场 金满地地下商业街 苏宁电器国美电器 b、主要配套：餐饮——麦当劳、肯得基、火宫殿、杨裕兴、黄春和、东北饺子馆、蒙娜丽莎中西餐厅；银行证券——建行、商行、工行、人寿保险、中信银行、中国银行；宾馆——友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店；休娱场所——金色年华、挪威森林、钻石钱柜、星光灿烂、魅力四射 3、业态的分布及调查情况分析（区域内共调查商业门面396家） 业态 店铺数量 所占比例 特征 服装鞋帽 195 49.2％ 主要集中在黄兴南路步行街和黄兴中路 餐饮 25 6.3％ 比较分散，解放西路上居多，中西结合 美容美发 18 4.5％ 主要分布在解放西路，档次中高 便利超市 20 5％ 规模普遍不大，主要集中于蔡锷南路 文化业 34 8.6％ 主要集中在长郡中学附近 休闲娱乐 16 4％ 集中在解放西路，号称酒吧一条街 通讯业 24 6％ 集中在专业市场内，其余分布较散 其他 51 12.9％ 婚纱摄影、家居、药店都有存在，分布更为分散 商场、百货 6 ? 万达购物广场、友谊名店、平和堂、新大新、新世界时代广场、友谊名店景绣中环广场 分析：以上数据显示，五一商圈的铺面主要集中在黄兴南路、黄兴中路、解放西路，蔡锷路街铺较少。商铺业态以服装为主，几乎占到店铺总数的一半，主要分布在黄兴南路步行街和黄兴中路；其次为文化产业，店铺主要集中在长郡中学附近；美容美发和休闲娱乐占8.5%，主要集中在解放西路；通讯类铺面占6%，除了专业市场内的铺面外其余的分布都过于分散；大型商场、百货也齐聚五一商圈，使五一商圈显露出饱和状态。 ? ? ? ? 3、区域内的超市 店名 位置 营业面积 单层面积 经营模式 经营状况 经营成本 主要消费群体 沃尔玛 解放西路 12000m 6000 自营 很好 自有 面对全体消费者 平和堂 五一大道 4000 4000 自营 一般 自有 好又多 黄兴南路 7500m 2500 自营 较好 20元/㎡左右 分析：近几年长沙社会商品零售额增长迅速，证实了长沙商业的发展速度。大量的商业项目的入市，知名国际国内品牌的进驻，长沙已经成为一块炙手