111房地产开发企业税收政策剖析.ppt

今年“两会”期间，全国工商联称，全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。而上海的开发项目流向政府的份额最高，达到64.5%。上海市市长韩正在接受记者采访时对此表示质疑。近日从知情人士获悉，上海规划和国土资源管理局正在组织文件和测算相关数据，可能不久之后将通过“公开澄清”的方式“回应”全国工商联的数据。（3月23日《中国经济周刊》报道） 2009年以来，全国各地税收普遍大幅下降，全国90%以上的省市，房地产税收为当地第一大税源； 税额占重点税源户税收的47％ ； 房地产业税收占该地方财政一般预算收入的比重逐年上升，截至2007年底已达24.5%，2008年上半年上升至27.92%，房地产业已成为地方财政一般预算收入最主要的行业来源； 房地产税收政策经历了多次变革，在变革的过程中呈现出三个基本规律 ： 一是与改革开放的进程同步； 二是与税制改革同步，税种设置不断优化，征收范围更加合理，成为参与房地产收益分配、调控房地产市场、促进土地资源优化配置的重要经济手段； 三是与房地产市场的改革同步，促进了房地产市场的发展与规范。 近年来，作为处于社会舆论风口浪尖的房地产业，一直位于国家宏观调控的核心位置，税务机关更是前所未有的加大对房地产企业税收的征管力度，以强化税收调节功能。如何在新的税收征管环境下规避税收风险，创造税务价值，成为很多房地产企业当前所面临的最大挑战。 随着土地增值税清算的国税发[2006]187号文件的下发，在地产界引起始料未及的震荡。 2008年房地产业又继续被国家税务总局列为税务稽查重点行业。 然而，2008年下半年以来，随着世界金融和经济风暴进一步的纵深发展，中国楼市和股市不可能独善其身，由于中国对房地产依赖过重，严重扭曲了资本效率和房地产价格，扭曲了社会的价值标准和价值取向，房地产行业风险陡然增加。 在房地产业的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种多达12个。 从近几年对房地产企业检查情况来看，大部分企业的会计核算失真，偷漏税款比较普遍，而近期公布的房地产涉税案件调查结果显示，约有90%的房地产企业存在涉税问题，且有涉税环节复杂化、涉税数额增大化趋势。 涉税误区 随着行政许可法的实施，国家税务总局取消了多项涉税管理项目的审批权，企业的纳税自主权扩大了，纳税审批程序减少了。因此许多企业直观地简单认为，企业有了更多的纳税事务自由裁量权，企业几乎就没有涉税风险了，实为一大误解： 通过关系解决企业的所有税务问题 财务部门就可以处理好所有涉税问题 企业未发生税务处罚，就没有涉税问题 行政许可法实施后企业就没有涉税风险 房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。 会计与所得税的差异分析 一、会计准则规定应确认为收入、收益，但税法规定不作为应纳税所得额的项目。 如：企业购买国库券的利息收入。 二、会计准则规定可以列为成本、费用或损失，但税法规定不允许扣除的项目。 如税前不得扣除的业务招待费等。 三、会计准则规定不确认收入，但税法规定要确认收入的项目。 如：视同销售。 四、会计准则未确认为成本、费用或者损失，但税法规定应作为成本、费用、损失在税前扣除的项目。 如：技术开发费等 分析 第一层含义：税法和会计制度都有规定，且不一致的，在纳税问题上会计服从税法。 第二层含义：税法同会计制度均有明确规定，且规定一致的，不需要进行纳税调整。 第三层含义：税收没有规定的，会计制度构成税法的有效组成部分。 第四层含义：我过新企业所得税纳税申报表的基本设计理念源于“纳税调整的原则”。 从以上特点可以看出房地产会计核算与税收的复杂性与多样性，鉴于此，理智的房地产开发企业有必要对行业的开发核算事项进行研究，寻找合理、有效的应对方案，确保企业价值最大化。 房地产开发企业适税流程图 房地产开发企业主要涉及的税费有11种 2008年以来，房地产税收新政 企业所得税： 《企业所得税法》与《企业所得税法实施条例》 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 国税函〔2008〕299号 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 国税发〔2006〕31号（废） 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发〔2009〕31号 营业税