盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究报告).docVIP

盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究报告本项目产品规划将面临三大矛盾：一是如何考虑南京高档别墅现阶段的购买力和总价抗力；二是如何针对目标对象，规划合适产品；三是大规模开发，如何区隔板块内其它产品，塑造产品的差异性，抢占市场。??? 本案的区域位置、容积率等都明确指向本案的物业型态为别墅，而南京的别墅市场还需要培育和时间催化，这些决定了我们在产品规划建议上必须考虑各种别墅的盘量和总价，以便更符合目标市场对产品的定位。??? 鉴于目前南京别墅市场的现状，联体别墅的去化量肯定远大于单体和双拼。但综合各种因素，尤其是从将军路板块的竞争角度来看，主打联体别墅，与运盛、瑞景文华等相比并无优势，而交通抗性不可避免，竞争上又很难造成差异；规划单一的独栋/双拼别墅，又存在现实市场去化速度的制约，资金回笼慢，风险很大。??? 所以，从原则上，由于联体别墅的市场上升很快，建造部分联体别墅是为了提高容积率，降低风险，迅速回笼资金；而以独栋/双拼别墅为主概念推广，是为了准确本项目的竞争定位，在迎合市场、引导市场的过程中赚取利润。二、物业类型建议——以独栋、双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品。? 除传统的独栋、双拼别墅外，可考虑引进双立别墅。从建筑型态角度分类建议：（1） ?独栋别墅——独门独户独院，自由空间，备享尊荣，从二百多平米的一般独栋到六七百平米的别墅王，应有尽有；（2） ?双拼别墅——两户共用一堵墙，内部空间仍旧为独栋排场，但售价降低；（3）双立别墅——假双拼。优于双拼，比双拼别墅多一堵墙，但又是两栋紧贴的独栋别墅，????????? 甚至两栋间以设备房或佣人房相连。售价可介于独栋和双拼之间。鉴于景观设置的多线路要求，我们本着广告传播和营销卖点整合的需求进行产品分类建议：（1）流水别墅——沿中部的溪水，湖泊，构建流水别墅，以业主每一窗都能拥有天然的流水，或垂钓，或听水，或枕溪，享受人间仙境。（2）岛居别墅——面湖而建临水型，半岛别墅，开门既见清风徐来，水波潋滟，鱼翔水底，细石可辨，椅窗听荷，雅兴徒增。（3）云顶别墅——专为顶级度身定造的休闲别墅，产生坐庭院看落日染红远山，听鸟鸣唱绿山谷，和着山野的天籁之声，一种悠长的梦想便随白云而翻飞，一种君临天下的大气风范便油然而生。（4）森林别墅——将军山北边茂密的森林，将别墅种植于森林中。于健康步道中漫步，体验“运动与健康”的感受，是悠闲假期的好去处。——以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅类型产品作为补充，依势而造。除传统的联体别墅外，可根据实际情况考虑规划部分双立、别墅楼中楼的创意房型。（1） ?联体别墅——三联/四联/六联 ?四联/六联可改进为双立别墅（2）叠加式别墅——创新版。四层或六-七层电梯，但外立面造型为二层或三层，客厅挑空设计，三大入门途径：首层于空中花园入客厅，二层于阳台入主人房及工人专用门入厨房或工人房。——可考虑导入部分木质结构的独栋别墅，以营造产品差异，但缺点是隔音效果差，成本高。三、单体面积建议单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受力。单体别墅：主力面积：300-350 m2；沿将军山山体或山顶部分可度身定做豪宅（别墅王）：500-800 m2双拼别墅：主力面积：250-300 m2；双立别墅：主力面积：200-250 m2；联体别墅：主力面积：180-220 m2；别墅楼中楼：主力面积：160-200 m2；四、面积及房型配比项目容积率用地亩数建筑面积所占比例总用地面积0.3500亩333,500 M2总建筑面积100,050 M2100%其中单体别墅0.18300亩36,018 M236%联排别墅0.55140亩51,359 M252%配套及艺术园区0.360亩12,006 M212%户型比：独栋双拼联排双立总计35%65%15%20%55%10%100%五、房型设计建议空间是别墅的灵魂。必须从房型上对南京的别墅房型进行一场“空间革命”！单体/双拼/双立别墅建议：——两层半或三层为主，层高三米以上——户型设计基本要求：动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开；户型设计的重点：客厅和主卧。——客厅：所有的客厅必须挑高（4.5米，5.4米以上）；大面宽、大开间；最好能营造多种空间感受；? ? ? ? ?大面积玻璃、弧形落地窗、低窗台落地大凸窗、壁炉等……都可考虑——主卧必须气派，主卫、衣帽间、甚至与起居厅、书房、健身房相连，最好外带大露台——卫生间建议：尽可能使主卫做到不小于10平方米（根据总面积作适当调整），次卫6-8平方米——厨房：可考虑有中式厨房或西式厨房两种，或开放式厨房——餐厅或客房可做夹层（一夹二或二夹