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电影院与开发商的合理租金分析 2012-03-26 来源:中影协 随着城市化进程的加快、人均GDP的增加、银幕总量的相对短缺、人们的体验式购物生活方式和新电影生活方式的形成与逐步成熟，同时，开发商也认识到电影院业态对于购物中心的聚客力、提高留客时间、客流导向性、提高文化活力与时尚性等功能作用，这让电影院建设速度不断增加。 把电影院作为购物中心的主要商业业态已成为一个事实。有的开发商对电影院的租金期望值很高，加上目前影院行业竞争中的个别影院非理性的投资方式，以致个别一些影院项目的租金水平过高，这已不适合影院行业正常的投资回报特点了，从而增加影院公司的经营压力，甚至难以维持经营。这不仅关系到这个影院是否可以长久的稳定运营，也关系到这个购物中心在未来有更换影院品牌的风险，这将极大的降低这个购物中心的品牌形象与管理能力。 因此，本文试图从电影院的成本构成、并结合影院公司与开发商各自的诉求点来进行综合性的分析，希望可以给行业朋友们一些借鉴，让电影院与开发商的跨界合作更加的和谐，最大化的实现双方的互惠共赢。 一、 电影院的建设模式 电影院的建设模式，一般地有以下四种： 1. 买地建房，独自建。 2. 将现成的建筑物改造成影院。 3. 对现有的传统影院进行改造。 4. 在购物中心里面预留空间，定制一个电影院。 在以上几种电影院的建设模式中，多采用后面的两种。其中，现代多厅影院的建设，采用最多的是第四种模式，即在购物中心里面预留空间，定制一个电影院。这种定制式的影院建设模式，一方面表现与满足了影院公司的设计要求与设计理念，另一方面达到了开发商对这个购物中心项目的业态布局与组合、客流动线的规划与设计要求。即开发商与影院公司规划与设计的统一。 二、 电影院的租金模式 在这种定制式的影院建设模式上，影院公司与开发商（业主）之间一般是“场地租赁”的合作方式，租金是采用“固定保底租金和票房提成租金二者取其高”的模式。 固定保底租金,是开发商最稳定的收入来源,它保证了开发商的租金收入。随着城市经济的发展和购物中心的逐步成熟，与其他商业业态一样，电影院的固定保底租金每隔几个租赁年度就会有一次相应的上调。? 票房提成租金，是影院公司以影院票房收入为基数，按照特定的计算公式计算后向开发商交纳的租金。这种租金方式将影院与开发商（购物中心运营公司）的利益捆绑在一起，风险共担、收益共享。在影院运营时，开发商给影院更多的支持与配合，让影院最大化的创造票房收入。 票房提成租金=影院年度净票房额×提成比例 影院年度净票房额的计算公式： 影院年度净票房额=年度票房收入-国家电影专项基金-营业税及附加 国家电影专项基金=年度票房收入×5% 营业税及附加=年度票房收入×3.3%（一般的） * 速算法：年度净票房额=年度票房收入×91.7% (如果因国家对电影院经营环节的相关税收政策等发生变化时，上述计算公式相应的变更。) 因此，影院与开发商的合作不是简单的场地租赁关系，而是“唇齿相依，唇寒齿亡”的相伴生存的双赢合作关系！ 在上述租金的支付模式上，影院公司按期（月或季不等）向开发商支付当期的固定保底租金。在一个租赁年度结束时，双方按照约定的提成租金计算方式来计算当年度的提成租金，并与已支付的当年度固定保底租金作比较。若当年度提成租金额超过当年度固定保底租金额时，影院公司再向开发商支付这个差额部分，反之不再给付。 三、电影院的租金定价原则 开发商在购物中心的收入，按其重要程度排序主要包括租金、物业管理费、停车费、广告位收入、临时场地租赁收入等。其中，租金是开发商最主要的收入来源，也是影院公司最主要的营业成本之一。从这方面看，租金是开发商与影院公司双方利益交割的标尺，在一定程度上是双方博弈的结果。这一博弈结果隐含着一个基本的、公认的基准水平，犹如价植规律中价格围绕价植上下波动，价格不会偏离价值太远。 开发商对电影院租金的定价原则 1. 购物中心的定位与租户组合特点。开发商对电影院租金的定价不是单纯的从“这个购物中心的开发建设成本”合到“电影院租赁场地面积的开发建设成本”作为计算依据的，而是建立在整个购物中心的定位与租户组合的基础之上。电影院对购物中心有聚集人气、提高留客时间、客流导向性、提高档次与长久的时尚周期、增加招商号召力与引领性等复合性的功能作用，电影院是当之无愧的购物中心主（次主）力店之一。 2. 电影院在购物中心的承租位置。商铺在购物中心的位置不同，顾客的可达性及客流量不同，因此租金水平会有差别。在垂直动线上，电影院一般设置在购物中心顶层；在水平动线上，电影院一般设置在水平动线的终端位置。这个位置是购物中心里租金水平较低的区域，另外由于电影院的设置可以为影院周边区域与邻近楼层增加人气与消费配套性，从而增加影院周边区域的整体租金水平。 3. 电影院的承租面积。一般来说，