房地产周期波动与货政策.docVIP

房地产周期波动与货币政策 中国社会科学院经济研究所研究员 汪利娜 [摘要与告白] 本文从房地产周期波动与宏观经济和货币供给的相关性入手，分析了货币政策与货币政策传导机制会对房地产市场的影响。然而，房地产业除受外生性政策因素影响外，其投资的增长、周期的波动还具有内生性，这种内生力量有时可以部分地抵消外生政策的干扰和冲击，使得房地产周期波动常常滞后于货币供给的变化。鉴于房地产业的这一特点，密切关注此次宏观调控后房地产市场的走势，并加强货币政策与税收政策的协调，将有利于防止房地产业的“大起大落”。 Abstract: Real estate cycle is closely linked with macro-economy and money supply. Different monetary policies and policy transmission mechanism will have great impact on the real estate market. However, except the impact of external policies, the development real estate industry has its internal forces, which will offset the external effect. As a result, real estate cycle lags behind the change of monetary policy. In view of time lag, close attention should be given to the trend of future real estate market, with coordination of money and taxation policies to prevent the upswings and downswings of the industry. 在各国经济发展中，房地产业作为宏观经济的基础产业，具有经济发展晴雨表的美誉。在我国，随着房地产业在国民经济中地位的不断提高，房地产周期波动与宏观经济周期的互动性越来越强，与货币政策变化的关联度也越来越高。因此，从宏观经济层面分析经济周期和货币政策对房地产业的影响及他们的相互关系，就显得尤为重要。 一、房地产景气与经济周期 所谓的经济周期，按经济学家萨缪尔森的话来说，是指经济活动扩张与收缩、波峰与波谷相交替的运动。与经济周期波动现象相似，房地产业的发展也呈现出复苏、繁荣、衰退和萧条等周期性波动。房地产的景气循环，即从景气到不景气正是周期性波动不断重复的过程。 1.房地产周期波动的一般特点 Alan Rabinowitz(1980)Fred E.Case(1974)利用房地产市场的交易量，对美国1795～1973年的房地产周期波动进行了研究，发现在此期间房地产的平均周期长度为18年左右，即18年左右完成一次周期波动。而房地产周期波动的时间长度与宏观经济周期的时间长度大致相近。杨奇对香港房地产业的分析表明：其周期波动最短6～7年，最长9～10年；平均周期波动为8-9年。 表1 美国房地产周期与宏观经济周期的关系 房地产周期 建筑业周期 宏观经济周期 波峰时间 周期长度(年) 波峰时间 周期长度(年) 衰退时间 周期长度(年) 1818 1819 1836 18 1836 1837 18 1854 18 1856 20 1857 20 1872 18 1871 15 1873 16 1890 18 1892 21 1893 20 1907 17 1909 17 1918 25 1925 18 1925 16 1929 11 1973 48 1972 47 1973 44 1979 6 1978 6 1980 7 1989 10 1986 8 1990 10 资料来源：谭刚：《房地产周期波动——理论、实证与政策分析》，经济管理出版社2001年。 国内外的多项研究(Charles H. Wurtzebach,1980,Dennis Dioasquale,1996, 谭刚，2001,曹振良，2003等)还表明：房地产的周期波动与宏观经济周期密切相关。究其原因，人们不难发现：许多导致宏观经济周期波动的经济变量和参数，也是影响房地产景气周期的重要因素。 归纳起来，宏观经济与房地产的相互影响、相互作用主要表现为以下几个方面：首先，在宏观经济处于上升阶段，经济活动的复苏日趋活越，房地产开发投资会随着市场需求的变化呈现上升的态势，但房地产开发投资期限长的特点及由此产生的时滞效应，使得