物业服务纠纷的特点及成因.docVIP

物业管理行业是改革开放中兴起的一个新兴行业。物业管理行业的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，促进住宅建设，实施社会再就业工程，起到了积极而重要的作用。我院2004年、2005年全年受理物业管理纠纷案件分别为138件和246件，2006年1月至11月受理物业纠纷案件660件；2005年比2004年上升78％，2006年1月至11月比2005年上升168％，两年平均上升了90％。从前瞻性分析该类案件还将是大幅上升趋势。为此本文对物业管理案件的审判及相关法律适用等内容，略抒己见。　　一、关于物业服务合同纠纷的审判难点及成因　　所谓物业服务合同纠纷，是指在某一特定区域内，物业管理企业在依据物业服务合同实施物业管理和服务的过程中，与业主或者业主委员会、房地产开发企业因物业管理与服务、服务收费、安全管理等利益冲突而产生的纠纷，是一种较为普遍的民事纠纷。本文涉及的物业服务合同纠纷，即包括合同主体就履行合同本身而产生的合同纠纷，也包括在履行合同中发生的各种侵权纠纷，一般情况下，合同主体在履行合同中发生侵权行为，必然造成合同主体承担违约责任和侵权责任的竟合，故本文所定义的物业服务合同纠纷包括该类纠纷。　　（一）物业服务合同的审判难点　　1.纠纷具有群体性　　城市小区居住人口密集，纠纷一旦发生，涉及的人数少则十几人，多则几十人甚至上百人，利益的共同性自然使业主联合起来，形成群体性纠纷。　　群体性纠纷往往涉及一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，因而规模往往很大，且矛盾激烈，群体一方自恃人多势众，给法院施加压力。群体性纠纷社会影响大，当事人对恃程度深，矛盾难以协调，在审理此类纠纷时，法官需做大量的调查和调解工作，调解难度大，调解率低，很多案件要经过二审程序。因而，如何协调程序公正和实体公正的关系，如何把握法律效果和社会效果的统一，是审理此类案件的难点。群体性纠纷是审判工作面临的新困难，主要表现为，一是追求公平与正义的司法价值与当地经济建设大局之间的两难选择，在法律效果和社会效果的统一上，法院往往难以找到有效的平衡点；二是群体一方片面的司法公正理念与司法固有的审判规律之间的冲突难以调和，群体一方往往以是否胜诉作为司法是否公正的唯一标准，而不考虑司法运行中诸如程序欠缺、证据失效、时效超过等因素，也会导致败诉的固有的审判规律运行结果。如有些案件群体一方因证据不足或因不符合法律规定而败诉，或法律明确规定的某类案件不予受理等，群体一方会不分缘由，将责任归于司法不公和司法腐败，司法权受到严重的挑战。　　2.法律关系复杂，有复合交叉的情况　　物业服务合同纠纷，包括物业管理企业与业主或业主委员会之间，物业管理企业与物业使用人之间、物业管理企业与房地产开发企业之间，物业管理企业与相关专业企业之间，业主与房地产开发企业之间的纠纷，从而使法律关系非常复杂，同时纠纷的类型和成因更是多样化。在审判实践中，还会出现物业管理法律关系与其他法律关系复合交叉的情况。例如，物业管理法律关系与区分所有建筑物相邻关系的交叉，因为区分所有建筑物各住户之间即是一种相邻关系，这种相邻关系已经成为了相邻关系的主要类型，从某种角度讲，物业管理行为就是对区分所有建筑物相邻关系进行调整和规范的手段，区分所有建筑物相邻关系与业主大会决议、业主公约存在着联系，业主公约就是各业主之间对物业的使用、维护等方面权利义务的约定，是全体业主的行为准则，是意定的相邻关系。如一业主占用共用部位或在共用部位上进行添附，该业主的行为不仅侵犯了其他业主对建筑物的共有权，而且还妨害了相邻业主的通行权，同时还违反了业主公约和物业服务合同约定的内容。另外，实践中还会出现物业管理民事法律关系与行政法律关系之间的交叉，因为从理论上看，作为市场经济的产物，物业管理体现的是平等主体间的民事关系，政府不应予以过多的干预，但是物业管理是城市管理的重要组成部分，必须发挥国家行政机关在建立物业管理市场机制方面的作用，从而形成了物业管理行政法律关系，在物业管理民事纠纷案件的审判中，一些行政管理的内容往往会干扰其中，如何理清并协调其间的关系，成为审判此类案件的难点。　　3.物业服务收费案件所占比例最大　　物业服务收费案件在物业管理纠纷案件中所占的比例最大。该类案件诉讼标的小，法律关系相对简单，但是具体处理时，有很多问题难于解决。　　物业服务收费，是指物业管理企业接受房地产开发企业或业主委员会的委托对受托管理的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。上述接受房地产开发企业委托仅指前期物业管理阶段。该类案件为物业管理企业请求要求业主或物业使用人交付物业管理服务费。业主或物业使用人的抗辩理由主要是物业管理服务不到位，