物业管理理论与实务 教学课件 PPT 作者 刘秋雁 第8章 物业服务企业的资金管理1.pptVIP

第八章 物业服务企业的资金管理 目 录 第一节 物业服务企业资金管理概述 一、物业服务企业经费来源 （一）定期收取物业管理费 （二）物业服务企业开展多种经营的收入和利润 （三）开发建设单位给予一定的支持 （四）业主缴纳的住宅专项维修资金 二、物业管理服务收费的原则 （一）合理原则 （二）公开原则 （三）服务费用与服务水平相适应的原则 第一节 物业服务企业资金管理概述 三、物业管理服务费收取的具体规定 物业管理服务收费包括两大类型： 1、公共性服务费；2、特约服务费 （一）物业服务收费可以实行政府指导价和市场调节价 一般来说，公共性服务费实行政府指导价。特约服务费和专项服务收费属于市场调节价。 （二）业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制，是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。 酬金制，是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。 第一节 物业服务企业资金管理概述 四、普通住宅小区物业管理服务的等级标准 本标准为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。 实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用此标准。 本标准根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级。 第二节 住宅小区物业管理服务费的构成与测算 一、住宅小区物业服务费用的构成 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修及保养费用 3、物业管理区域内的绿化养护费用 4、物业管理区域内的清洁卫生费用 5、物业管理区域内的秩序维护费用 6、办公费用 7、物业服务企业固定资产折旧费用 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 9、经业主同意的其他费用 第二节 住宅小区物业服务费的构成与测算 二、住宅小区公共性服务费的测算 （一）基本公式 （二）具体测算 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 2、物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维修及保养费 3、物业管理区域清洁卫生费 4、物业管理区域绿化费用 5、物业管理区域秩序维护费用（保安费） 6、办公费 7、物业服务企业固定资产折旧费 8、物业共用部位、公共设施设备及公众责任保险费 9、经业主同意的其他费用 10、法定税费 11、利润 （三）漏交率问题 第三节 收益性物业的物业服务费与现金流分析 一、收益性物业的物业服务费测算特点 二、收益性物业服务费构成 （一）人工费 （二）共用部位、共用设施设备日常运作 （三）绿化管理费 （四）清洁卫生费 （五）保安费用 （六）办公费 （七）固定资产折旧费 （八）不可预见费 （九）法定税费 （十）企业管理费及利润 （十一）保险费 （十二）房产税 第三节 收益性物业的物业服务费与现金流分析 三、收益性物业的现金流分析 （一）现金流 1、潜在毛租金收入 2、空置和收租损失 3、其他收入 4、有效毛收入 5、经营费用 6、净经营收入 7、抵押贷款还本付息 8、现金流 第三节 收益性物业的物业服务费与现金流分析 （二）相关问题分析 1、物业估价 2、准备金和保证金基金 3、所得税 四、收益性物业财务收支报告 1、编制财务收支报告是物业服务企业的一项重要工作内容 2、当物业服务企业为一个业主管理多项物业时，可能还要向业主提供有关这些物业的综合报告。 3、对出租物业来说，最主要的收入记录是租金清单，也是物业服务企业应定期向业主提供的一系列报告之一。 4、在物业服务企业向业主提供的报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况、拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍，这是物业在报告期有关经营收入和费用支出的概要性报告，重点说明业主可获得的净经营收入。 5、还要向业主提交有关经营情况的分析报告， 第四节 住宅专项维修资金 一、住宅专项维修资金的概念、性质和用途 （一）概念