小区物业管理新思路.docVIP

北环办小区物业管理新思路 “城市小区是城市化进程的必然产物，小区物业管理直接影响着城区稳定和和谐。” 目前，我区的住宅小区基本由物业公司进行管理，这种管理模式对维护住宅区业主的合法权益起到了一定的作用。但自从有了物业管理以后，管理与被管理变成了多角关系，也造成了多方面的矛盾。最突出的就是业主和物业公司的矛盾。这其中业主委员会的良性运作显得尤为重要。 但是目前我区业主委员会的组建、运作工作呈多头管理局面：大多数小区的业主要求组建业主委员会的积极性较差；业主委员会组建工作缺乏指导性、组织性，难以保证其公正、有序和合法；业主委员会普遍缺乏管理专业知识，多数住宅区业主委员会即没有与物业管理企业签订物业服务合同，也没有制定业主公约和议事规则，对物业管理企业履行职责、业主履行义务缺乏监督力度，业主委员会的作用没有得到充分发挥，有的形同虚设；业主委员会缺乏内部自我管理、自我约束的机制，纪律非常松散、工作超越权限行使权利、举措不明确。 为了构建我区物业管理与社区建设良性互动发展，理顺社区居委会、业主委员会、街道办事处、物业管理企业等机构之间的复杂关系，解决当前我区物业管理工作中存在的突出问题，提出以下几点建议： 一、纳入管理体系 将业主委员会纳入区、街、社区居委会管理体系。以达到加强指导和管理业主委员会工作，使业主委员会的工作除以维护自身合法权益外，还与社区综合治理、社会稳定、提高公民道德相结合的作用；构筑社区居委会指导、有关部门配合、业主委员会管理的 “自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的居民自治”的基层管理平台。 二、有序组建组织 在政府和社区指导下的业主管理委员会，其有序组建应是物业管理纳入社区建设的关键。为此，应做到“六明确”：首先要明确街道办事处应会同主管部门指导业主管理委员会的组建工作；二是要明确管委会筹备组织的组成方为街道、居委会、开发建设单位、物业管理企业和业主代表，不能像以前那样只有业主；三要明确划分物业管理区域的基本原则；四要明确业主代表大会召开的方式、程序、候选人产生的办法和管委会选举产生的方式；五要明确提高业主自治的管理水平，保障管委会准确地行使在物业管理活动中的权利和履行义务；六要明确加强对管委会及其成员的培训。 三、规范运作模式 规范业主委员会的运作模式。要理顺业主委员会与物业管理企业和社区居委会的关系，明确和规范业主委员会对物业服务合同和业主公约履行情况实施监督的职责，积极支持业主委员会依法代表和维护全体业主的合法权益。改善业主委员会工作条件，规范运作模式，努力构建物业管理与社区建设良性互动发展的新机制。 四、强化监督管理 社区居委会一方面要成为业主委员会和物业公司之间的协调者，另一方面要成为业主利益的保障者和物业公司服务的监督者，有效地解决彼此的问题。建立社区、物业公司和业主委员会联系席会议制度，定期开一次会议，对整体性、突击性工作进行安排、部署、商议、解决小区管理中的重大问题。如依照相关规定，解决好业主委员会的办公经费和办公场所等问题，为业主委员会开展工作创造必要的条件。 业主委员会是代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。充分发挥好业主委员会的作用，有利于维护广大业主的合法权益，有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系，有利于促进形成物业管理市场竞争机制。由于部分小区业主委员会成员素质参差不齐、业主自律机制不完善、业主参与意识差，一些业主委员会运作不规范，功能难以很好地实现，致使多数业主合法权益得不到保障。因此，如何有效发挥业主委员会的作用，已成为包括区、街道、社区居委会、物业主管部门等各个政府部门必须认真思考的问题。将业主委员会纳入区、街道、社区居委会管理体系的意见建议，为我们进一步加强业主委员会建设拓宽了思路。将业主委员会纳入街道办事处、社区的指导和管理体系，接受街道、社区监督的运作模式，我区的物业管理事业，为我区的城市建设献计献策。 目前，政府在物业管理方面的监管力量和措施还比较薄弱。物业管理工作由区房屋土地管理局主管，但承担具体管理职能的物业科力量配置不足，对物业费收缴和物业管理质量的监管力度不够。“三位一体”的管理制度尚未真正建立。小区管理名义上由居委会、业主委员会、物业公司三方参与，但居委会、业主委员会作用发挥有限，物业公司与业主之间的矛盾比较突出。有部分物业公司由于物业费收缴率低，导致企业亏损而降低物管标准，有的甚至要求撤离小区。相当部分业主对物业管理不到位意见很大，有的业主由此多年不交物业管理费，导致南桥新城物业管理费收缴率低、物业管理难等问题长期存在，多年难以破解。 二、物业管理中存在主要问题及其原因分析 其主要问题及其原因： （一）物业公司管理还不够规范，服务质量参差不齐。一是相当部分物业公司专业化水