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新进员工成长计划培训教材 第一阶段： ㈠接待业主： ⑴上門的業主：起身迎接，笑面相迎，礼貌用语“你好，有什么可以为你服务，你请坐，安排座位后，第一时间递上自己的卡片，并给《客户或业主》倒水”再进入咨询接待流程，继而正式接待。咨询清楚该业主所委托的物业是出售或出租，做好笔录，接盘须做到以下几点： ① 该物业的地点（包括栋座、楼层等）。 ② 该物业的面积（包国土面积：单车间等） ③ 该物业现状（Ⅰ.该物业有没出租：Ⅱ.有出租，收多少房租？租期？租金多少？和现在经营什么：Ⅲ. 没出租就说服业主把物业钥匙拿到公司来，方便日后业务：Ⅳ. 配套设施：Ⅴ.装修情况：Ⅵ.管理费：Ⅶ.楼龄：Ⅷ看房方式：） 。 ④该物业的产权（ Ⅰ、购房发票：Ⅱ、房产证：Ⅲ、国土证：Ⅳ、条件允许，叫业主将产权证的复印件拿到公司来，并归档保管好，方便日后推盘和税费核算）。 ⑤ 该物业的售价，并签好物业租售委托书。 ⑥ 明确告诉放盘业主，如果我们帮他（她）成功的推出这个物业，我们公司所要收取的中介费用。 ⑦、最后，留下该业主的联系电话和联系方法 将所有情况了解后，起身欢送他走，之后将所了解的情况详细的录入电脑。再定期跟进。 ⑵、来电话的放盘业主：一般接电话标准是铃声响起就接，拿起电话就“你好，丰信房产，有什么能为你服务，如是放盘业主，所要了解的情况和接待上门的大同小异，最重要的是跟他（她）预约签委托和收钥匙的事宜及联系电话，了解情况后，最后要收线时，要跟客户或业主说，谢谢你的来电，我会尽快把你信息发布上去” ㈡接待客户： ⑴、上门客户：对上门的客户，首先要做到到热情接待，让他（她）有种宾至如归的感觉，热心咨询他（她）所要咨询的情况，并做好笔录。再在电脑系统上根据客户的需求为客户找配对的房源。有合适的话第一时间带他（她）到现场看房，（但最要注意的是能控制的情况下）如不行，首先是要留下该客户的联系方法和该客户的需求。在找到客户须求的物业情况的前提下，再给电话预约客户看现场。 ⑵、电话客户：对电话的客户，首先要了解该客户的需求，作好书面登记，登记到电脑上，如果已经明白来电客户所咨询的盘，就马上给客户讲解。不知道的，就要客户留下联系电话，在电脑上查到后，要第一时间给客户回馈房源信息，安排时间看房，做到不落下一个客户的习惯（不管该客户是大是小） ㈢、税费计算： Ⅰ、普通住宅 91㎡以下（此计费方式不包括国土费用、公正费和资金监管手续费）。（杂费包括：每平米6元的交易手续费、代理费0.2%、印花税.0.05%、测绘费、查档费等） （1）、满5年： ①、评估价×面积×2.35%+杂费1000元=过户费 ②、如是出售第二套物业加征3%的个税 （评估价）×面积×5.45%+杂费1000元=过户费 （2）、不满5年：①、【（评估价）×面积-发票价】×5.5% ②、：评估价×面积×5.35% ③、杂费1000元 不满5年公式：①+②+③ Ⅱ、普通住宅90㎡以上-144㎡（含）以下（此计费方式不包括国土费用、公正费和资金监管手续费） （杂费包括：每平米6元的交易手续费、代理费0.2%、印花税.0.05%、测绘费、查档费等） （1）、满5年：①、评估价×面积×2.25%+杂费1500元=过户费 ②、如是出售第二套住宅物业加征3%的个税， （评估价）×面积×5.35%+杂费1500元=过户费 （2）、不满5年：①、【（评估价）×面积-发票价】×5.5% ②、：评估价×面积×5.35% ③、杂费1500元 不满5年公式：①+② Ⅲ、豪宅144㎡以上/单价5100元/㎡（含）以上（不包括国土费用、公正费和资金监管手续费） （杂费包括：代理费0.2%、印花税.0.05%、测绘费、查档费等） （1）、满5年：①、【（评估价）×面积-发票价】×5.5% ②、：评估价×面积×6.85% ③、交易手续费=面积×6元 ④、杂费1500元满5年过户费 ①+②+③+④ （满5年，没发票按12.35%全征） （2）、不满5年：①、评估价×面积×12.35% ②、交易手续费=面积×6元 ③、杂费1500元 不满5年过户费=①+②+③ Ⅳ、整栋和商铺（不包括国土费用、公正费和资金监管手续费）： （杂费包括：代理费0.2%、印花税.0.05%、测绘费、查档费等） 独立楼和别墅： ①、【（评估价）×面积-发票价】×5.5% ②、评估价×面积×12.85% ③、交易手续费=面积×6元 ④、杂费1500元 （没发票按12.85%全征） ①+②+③+④ 有国土证要过户的，国土证过户费用现场咨询售后 商铺： ①、【（评估价）×面积-发票价】×5.5% ②、评估价×面积×11.35% ③、交易手续费=面积×6元 ④、杂费1500元 （没发票按16.85%