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第一章 房地产投资于投资风险 1. 投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。 2. 投资的分类 （1） 按投资期限或投资回收期长段分：短期投资和长期投资 （2） 按投资人能否直接控制其投资资金，可以将投资分为直接投资和间接投资 （3） 按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资（前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。） （4） 按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。 3．投资的特性： （1）投资是一种经济行为 （2）投资具有时间性 （3）投资目的是获取收益 （4）投资具有风险性 4．投资的作用： （1）投资是一个国家经济增长的基本推动力 （2）投资与企业发展密切相关 （3）投资可以促进人民生活水平提高 （4）投资有利于国家的社会稳定和国际交往 5．房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 6.房地产投资分类： （1）按投资主体划分： 政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。 （2）按经济活动类型划分： 土地开发投资、房地产开发投资、房地产经营投资 （3）按物业类型划分 居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。 7．房地产投资特性 （1）区位选择异常重要 （2）适于进行长期投资 （3）需要适时的更新改造投资 （4）投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 （5）变现性差 （6）易受政策影响 （7）依赖专业管理 （8）存在效益外溢和转移 8.房地产投资的作用：从社会角度、投资者角度分析 9.房地产直接投资：是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式， 10.房地产开发投资：是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成开业满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。 11.房地产置业投资：是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。 12．房地产置业投资的目的：自住和出租获得稳定收益 13.缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，倾向于购买黄金地段的成熟物业；具备房地产投资管理经验的机构投资者，倾向于购买出于优良区位的新竣工或未竣工物业。 14.房地产间接投资：是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。 15.房地产间接投资： （1）投资房地产企业股票或债券 （2）投资房地产投资信托基金（REITS）：收益相对稳定；投资流动性好；市场价值稳定；高现金回报；有效分散投资风险；抵御通货膨胀。 REITS根据投资业务分为：权益型、抵押型、混合型 REITS根据信托性质分类：伞型合伙、多重合伙 REITS根据组织形式分类：契约型、公司型 （3）购买住房抵押支持证券（兴起于20世纪70年代） 住房抵押贷款证券化：是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 16．房地产投资的好处： （1）相对较高的收益水平 （2）易于获得金融机构的支持 （3）能抵消通货膨胀的影响（通货膨胀分为：预期通货膨胀和非预期通货膨胀） （4）提高投资者的资信等级 17.房地产投资的坏处: （1）投资数额巨大 （2）投资回收期较长 （3）需要专门的知识和经验 18.风险的定义：为未获得预期收益可能性的大小，当时机收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益，而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。 19.估计投资收益的方法： （1）小中取大法：即对未来持悲观的看法，认为未来会出现最差的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最小收益； （2）大中取大法：即对未来持乐观的看法，认为未来会出现最好的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最大收益。 （3）最小最大后悔值法，即如何使选定决策方案后可能出现的后悔最小。 20.系统风险：称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。 （1）通货膨胀风险 （2）市场供求风险 （3）周期风险 （4）变现风险 （5）利率风险 （6）政策风险 （7）政治风险 （8）或然损失风险 21.个别风险 （1）收益现金流风险：是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险 （2）未来运营费用风险：是指物业