适用住房制度存在的问题及对策.docVIP

适用住房制度存在的问题及对策 　　摘要：经济适用住房出租牟利,供不应求,缺乏退出机制等问题凸显,经济适用住房制度尚存在缺陷。笔者以武汉市为研究切入点,讨论经济适用住房制度的问题,同时提出解决问题的思路和建议。 　　关键词：经济适用房制度经济适用房武汉 　　一、背景介绍 　　经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有经济性和适用性的住房。2002年底由国家计委和建设部下发的《经济适用住房价格管理办法》对经济适用住房的概念作了说明:“本办法所称经济适用住房,是指纳入政府经济适用住房建设计划,建设用地实行行政划拨,享受政府提供的优惠政策,向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。”2004年,建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的《经济适用住房管理办法》又给经济适用房下了定义:“经济适用房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房”。和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排, 　　武汉市在住房保障体系的建设一直走在全国前列。1994年在全国范围内率先开展经济适用住房的建设。2005年开始全面推行经济适用住房网上登记,计算机摇号和签约网上备案工作,从程序上保障了经济适用住房销售的公平,公正,公开。经济适用住房建设已经作为“武汉模式”在全国推广。但是2009年武汉市发生的“六连号”事件暴露了申购经济适用房造假,资格审查形同虚设等问题。为了避免“六连号”事件的再次发生,武汉市修订了《经济适用住房管理办法》,对经济适用住房的申请和审批作了更加严格的规定。另外经济适用住房出租牟利,供不应求,缺乏退出机制等问题凸显,经济适用住房制度尚存在缺陷。笔者以武汉市为研究切入点,讨论经济适用住房制度的问题,同时提出解决问题的思路和建议。 　　二、存在的问题 　　(一)部分经济适用住房出租牟利 　　近年来武汉经济发展很快,很多购买经济适用住房的人也富裕起来,已经购买了其他的住房,甚至多套住房,很多住户将原来购买的经济适用住房出租牟利的现象泛滥。武汉市明文规定,个人购买的经济适用住房不得用于出租经营。但是经济适用住房监管薄弱,持法偏软,大部分经济适用住房出租被查出后都只是整改,因为出租而回收经济适用住房的案例屈指可数,经济适用住房租赁已屡见不鲜了。 　　(二)经济适用住房“适用性”不足 　　经济适用住房大部分建在城市的外围和自然环境相对较差的地区。虽然满足了中低收入者的居住要求,但是生活却没有那么方便了,有的居民是迁移来的,很多人需要重新寻找谋生手段。部分新建小区配套设施不全,交通不便,经济适用住房“适用性”不足凸显。而周边配套相对成熟的武汉后湖的经济适用住房小区君安花园一经推出就受到了欢迎。由此可见,地点偏、交通不便、生活配套不足是经济适用住房“不适用”的主要原因。 　　(三)经济适用住房供给不足 　　近年来武汉市旧城改造工作的推进,经济适用住房面向拆迁户的比例增大,面向社会供应的比例有限。而经济适用住房可以上市,这样就出现了一面是城市“公房”远远供不应求,一面又出现了“公房”被人出售牟利的局面,富人将房买下然后抬价转卖,出现“套利”行为,造成有限社会资源的严重不公平分配。通过对2006年2月至2008年5月武汉市公开发售的22个经济适用住房项目进行统计,公开发售的经济适用住房的套数只占总套数32.6%。而登记人数却远远高于公开发售的经济适用住房的套数。自2005年推行摇号购房以来,绝大多数项目的供求比例都在1:10以上。 　　三、对策和建议 　　(一)严控经济适用住房租赁 　　武汉市对经济适用住房出租的管理措施还比较严格。根据2009年《武汉市经济适用住房管理办法(修订稿)》,购房人擅自出租、经营或违反规定转让的,由区房管部门责令限期改正,拒不改正的,依规定收回或按合同约定处理,并取消其再次申请购买经济适用房的资格。但是仍然有经济适用房被出租的现象。建议首先规范房产中介机构的居间服务,严禁其为经济适用住房进行代理出租,一旦发现立即处理,没收非法所得。其次接受群众举报,一旦有中介或者个人进行经济适用住房出租,均接受群众的举报进行处理,同时将被处罚的房产中介和个人名单公布,以便于群众今后对其更好的监督。 　　(二)经济适用住房选址的适宜分布 　　经济适用房空间上的隔离易带来的社会阶层的隔离和心理上的隔离。英国政府新建住房采取分散建房的途径,即政府通过规划手段,强制要求新的住宅建设项目必须有一定的低收入居民住房。这个比例一般占项目建设总量的15%-50%①。建议借鉴英国的做法,将经济适用房与普通商品房小区结合分布。这样即能满足不同收入阶层居住的需要,维护社会的稳定,中心城区的配套设