江西南昌红谷滩新区丰和新城三期项目投资建设可行性分析研究报告68页-2008年新.doc

红谷滩新区丰和新城三期项目 可行性研究报告 老楼地产 二〇〇八年四月二十九日  目 录 第一章 总 论……………………………………………………（5） 第二章 项目建设必要性与可行性………………………………（9） 第三章 市场定位与价格定位……………………………………（16） 第四章 工程设计方案……………………………………………（37） 第五章 节能与节水………………………………………………（39） 第六章 环境影响评价……………………………………………（41） 第七章 组织机构与人力资源配置………………………………（45） 第八章 质量保证体系及工程招投标方案………………………（49） 第九章 项目实施进度……………………………………………（52） 第十章 投资估算与资金筹措……………………………………（53） 第十一章 财务评价………………………………………………（56） 第十二章　社会评价………………………………………………（63） 第十三章　风险分析………………………………………………（65） 第十四章 可行性研究结论与建议………………………………（69） 附件及附图  第一章 总 论 第一节 项目概况 一、项目名称：红谷滩新区丰和新城三期可行性研究报告 二、建设单位：南昌绿苑房地产开发有限公司 三、法人代表：赵荣富 四、建设地址：红谷滩新区凤凰洲片区A-5地块 五、建设性质：房地产综合开发 六、项目三期建设规模 项目三期分摊土地面积为27.09亩，共四栋（分别为B-1楼、B-2楼、D2号商住楼、20#商业公寓综合楼）。总建筑面积为73,804.86㎡，其中住宅建筑面积为30,479.76㎡（含地下室983.44㎡）、商业公寓综合楼面积为43,325.1㎡（含地下室11,244㎡）。销售面积住宅为28,074.5㎡、酒店式公寓为19,809㎡、商业店面为1,421.82㎡。具体详见下表： 序号 栋号 建设规模 销售面积 1 丰和新城B-1楼 总建筑面积9,925.83㎡，其中地下面积为491.72㎡（拾捌层、局部拾柒层，不含2.19米高架空层，占地495.83㎡其中地下面积491.72㎡、2.19米高架空层计一半面积176.41㎡） 住宅9,434.11㎡ 2 丰和新城B-2楼 总建筑面积9,925.83㎡，其中地下面积为491.72㎡（拾捌层、局部拾柒层，不含2.19米高架空层，占地495.83㎡其中地下面积491.72㎡、2.19米高架空层计一半面积176.41㎡） 住宅9,434.11㎡ 3 丰和新城D2号商住楼 总建筑面积10,628.1㎡，其中商业建筑面积为1,421.82㎡（贰拾伍层、贰拾柒层，裙楼贰层，底部贰层商业） 住宅9,206.28㎡ 商业1,421.82㎡ 4 20#商业公寓综合楼 总建筑面积43,325.1㎡，其中商业面积为9,801.7㎡、酒店式写字楼面积22,279.4㎡、地下建筑面积11,244㎡ 酒店式公寓19,809㎡ 注：本报告中20#商业公寓综合楼1-4层9,801.7㎡商业部分不计销售收入，开发商只用于出租。 七、建设期限：2008年1月～2009月12月； 八、主要技术经济指标 1、项目三期分摊土地面积：27.09亩（合18,060.09㎡） 2、总建筑面积：73,804.86㎡（含地下室12,227.44㎡） 3、建筑密度：≤25% 4、综合容积率：≤3.4 5、绿地率≥40% 6、项目总投资：19,578万元 7、项目共融资8000万元,贷款期限为2.5年。 8、项目总投资19,578万元，自有资金6,862万元,占总投资的35.05%。 9、销售收入：30,075.3 万元 10、利润总额：7,549.92万元 11、税前利润率：38.56% 12、净利润：5,662.44 万元 13、税后利润率：28.92% 14、盈亏平衡点：72.17% 15、财务内部收益率：9.32%Ic=6% 16、财务净现值：2,094万元0（Ic=6%） 17、动态投资回收期：1.87年 第二节 可行性研究范围 一、可行性研究依据 1、《中华人民共和国城市规划法》 2、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》 3、江西省规划实施技术导则 4、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范 5、《国有土地使用权出让合同书》编号：洪土出让字【2005】第21号 6、《国有土地使用证》编号：洪土国用（登红2005）第338号 7、《中华人民共和国建设用地规划许可证》编号：市规红地（2003）第011号 8、《中华人民共和国建设工程规划许可证》编号：市规建【20