第三、四章 房屋拆迁及房地产开发法律制度.pptVIP

第三章 房屋拆迁法律制度 第一节 房屋拆迁的概述 概念 城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，在城市规划区内的国有土地上依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列法律行为 第二节 房屋拆迁补偿与安置 房屋拆迁补偿 《物权法》规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 案例： 毛盛有一处位于市中心的老宅即将拆迁。在与拆迁单位协商的过程中，毛盛提出对于老宅的围墙、门斗等应当给予补偿，但拆迁单位认为，上述房屋的附属物不在拆迁补偿范围之内，不同意补偿。双方为此发生争议，无法达成协议。2007年5月，当事人双方申请行政裁决。裁决机关认为，上述建筑物的附属物是否在拆迁范围之内，法律没有明确规定。拆迁单位不予补偿，并无不当。毛盛对行政裁决不服，向人民法院提起行政诉讼。 法院应如何判决？ 分析： 《城市房屋拆迁管理条例》规定：“拆迁非公益事业反顾的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。” 附属物指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物，如围墙、门斗、水井等。对于产权人来说，附属物也有一定的经济价值，因而也应该给予补偿。 毛盛被拆迁房屋的围墙、门斗等属于房屋的附属物，应当纳入拆迁补偿的范围之内。行政裁决机关认为上述附属物应否纳入拆迁补偿范围，没有明确法律依据，显属适用法律错误，对争议行政裁决应当予以撤销，判决行政裁决机关重新作出行政裁决。 第四章 房地产开发法律制度 第一节 房地产开发 一.概念 《城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为” 房地产开发包括：一是进行基础设施建设 （土地开发） 二是进行房屋建设 （房屋开发） 第二节 房地产开发企业 一.概念及特征 房地产开发企业，是指依法设立的、以营利为目的、具有法人资格的从事房地产开发经营的经济实体，也称为开发商 特征： 1.经营对象的不可移动性 2.经营活动的资金和人才密集性 3.经营活动过程的行业限制性 案例： 某房地产公司对业主张某的房屋进行改建，双方签订了《房屋改建协议》，协议约定，改建方案及施工全部由房地产公司负责。由于房地产公司设计方案几经修改一直都未能让业主张某满意，张某认为协议无效拒绝付款。后经查证，房地产公司没有建设行政主管部门审评的资质证书。 思考：在上述案例中，改建协议是否有效？为什么？ 2.房地产开发企业的资质标准 第三节 房地产开发管理 一.房地产开发的条件 1.房地产开发主体申请企业法人登记，取得相应的营业执照 2.房地产开发主体具备相应的资质等级证书 3.依法立项 4.取得建设用地规划许可证 5.依法取得房地产开发用地的使用权 6.依法取得建设工程规划许可证 7.在规定期限内按规定用途动工开发房地产 * * 原则 1.维护被拆迁人合法权益原则 2.符合城市规划原则 3.有利于城市旧区改建原则 4.有利于生态环境改善原则 5.保护文物古迹原则 房屋拆迁许可制度 《城市房屋拆迁管理条例》第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。” 1.房屋拆迁许可证是城市房屋拆迁行为的合法凭证。 2.拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。 3.拆迁范围内不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋 4.拆迁范围内实行户口冻结 程序 1.确定拆迁计划和拆迁方案 2.申领拆迁许可证 3.发布拆迁公告 4.确定拆迁方式 5.签订拆迁协议 6.实施拆迁 1、房屋拆迁补偿的对象和范围 （1）对象 是被拆除房屋及其附属物的所有权人，而不是使用人 （2）范围 包括被拆迁的房屋及其附属物。拆除未超过批准期限的临时建筑 2、房屋拆迁补偿的方式（等价原则） （1）货币补偿 指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆除房屋的所有权人进行货币形式的补偿 （2）产权调换 是指拆迁人用异地或者原地重建的房屋与被拆迁的房屋按